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Disolución del condominio - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil establece que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, enajenando, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Una vez que tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación común fijada sobre un bien. Para alcanzar la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su separación con libertad, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad de forma permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero previendo por el Código Civil la opción de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del valor recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, puesto que no existe obligación de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas que no pueden separarse, si no existe atribución íntegra a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se distribuye el precio entre todos los titulares.
Por tanto, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser propietarias de una cosa común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de dividir la cosa común, tanto individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de solicitar la acción judicial para la extinción del bien común, o debe haberse alcanzado un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución del condominio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un pacto beneficioso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de la cosa común, es necesario interponer la acción legal de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se tenga el fallo que establezca la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Básicamente, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares del bien común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común si esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento legal que provenientes con la subasta del bien.
Igualmente, orientamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como sucede a menudo con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la disolución del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y poner como garante a la persona que ha comprado el bien de manera conjunto, debido a que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a otra persona, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la separación.
En los temas de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Disolución del condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de una cosa fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio mediante un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos dicho anteriormente, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional del bien común puede quedar restringido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un pacto de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá invocar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir la cosa común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre indicamos que os adelantéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.