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Disolución de condominio gastos - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. Así, el artículo 399 del Código Civil establece que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, originadas, cediendo o hipotecando. únicamente se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación común fijada sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su división libremente, debido a que no hay obligación de permanecer en el régimen de copropiedad de manera permanente, salvo que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del importe recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la propiedad común acorde con el coeficiente del cotitular en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no hay necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades indivisibles, si no existe adjudicación total a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el precio entre los copropietarios.
Con lo cual, para proceder a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser propietarias de una cosa común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir un deseo de dividir el bien común, tanto individual, por un único copropietario, que podrá solicitar el procedimiento judicial para la disolución de la cosa común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominio gastos - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un pacto ventajoso sobre la separación de el bien común. Una vez alcanzado un pacto se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura a través de la que se separa la cosa compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de el bien común, se tiene que interponer el procedimiento legal de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se obtenga la sentencia que establezca la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Básicamente, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un proceso legal que concluirá con la subasta del inmueble.
De igual modo, acompañamos en el resto de las acciones legales originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una garantía, como ocurre habitualmente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y poner como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma íntegra, debido a que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a otra persona, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la partición.
En las cuestiones de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Disolución de condominio gastos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca muy bien las causas que dan lugar a la situación de copropiedad, y necesitas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las acciones jurídicas que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro despacho.
Hay tener presente que, tal y como hemos dicho antes, el derecho a disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede quedar limitado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el copropietario podrá ejercitar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para recurrir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os anticipéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.