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Disolución de condominio entre hermanos - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la cosa común es indivisible.
Una vez que tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para alcanzar la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no hay obligación de permanecer en la situación de copropiedad de forma permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero estableciendo el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del valor obtenido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la propiedad común acorde con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no hay obligación de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas indivisibles, si no existe atribución en su conjunto a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el importe entre todos los titulares.
Con lo cual, para proceder a la supresión del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto diversas personas tienen que ser propietarias de una cosa común. No debe haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de separar el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que podrá solicitar la acción legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominio entre hermanos - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un pacto beneficioso sobre la división de el bien común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más ágil para la disolución del condominio y se encuentra contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de el bien común, hay que interponer la acción judicial de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
Básicamente, el abogado acompañará en el proceso para que los cotitulares del bien común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un pacto entre los copropietarios, se iniciará un proceso judicial que concluirá con la subasta del bien.
De la misma manera, orientamos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como ocurre habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y poner como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de manera íntegra, debido a que, tal y como dispone el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no perjudicará a un tercero, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la separación.
En las cuestiones de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Disolución de condominio entre hermanos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera principalmente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando ambos son titulares de un bien común.
Si quieres un experto que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento judicial, así como orientación para las actuaciones jurídicas que puedan surgir, contacta con nuestro despacho.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos dicho antes, el derecho a disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede quedar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se alcance un acuerdo, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo dispuesto por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá ejercitar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos indicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder examinar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Incumplimiento de la paralización judicial de una obra
En el caso de hoy veremos la definitiva suspensión de una obra realizada en un edificio cuya Comunidad de Propietarios nos contrató. La obra fue ejecutada por una empresa en la planta baja y en un sótano del edificio , con el fin de construir un establecimiento hotelero.
CASO DE ÉXITO: Absolución acusado violencia de género
Nuestro Cliente, acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que su ex pareja le había denunciado, manifestando, que este le había amenazado debido a que había discutido con su hija de 11 años y esta se había ido sola hacia casa de la madre y que en caso de que no llegara se lo dijera para avisar él a la policía y a los servicios sociales, preocupándose así ella por la menor.
CASO DE ÉXITO: Legitimación activa propietario impugnación acuerdo frente Mancomunidad
Nuestra Clienta, propietaria de una vivienda en planta baja, acudió al Despacho para valorar la viabilidad de proceder con la impugnación de un acuerdo, relativo al reparto de gastos comunitarios, que había sido adoptado por su Mancomunidad de Propietarios, en la que se encuentra integrada su Comunidad de Propietarios.
CASO DE ÉXITO: Desestimación medida cautelar
Nuestro Cliente era la Comunidad de Propietarios demandado, y acudió al Despacho para contestar a la demanda interpuesta por una propietaria de una vivienda en planta baja cual solicitaba que se declarase nulo el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios, que obligaba a la demandada a contribuir al pago de la instalación del ascensor, así como de su mantenimiento y funcionamiento, al igual que el resto de comuneros, y además, solicitó como medida cautelar la suspensión de la ejecutividad del acuerdo en Junta por el que se obligaba a los propietarios a comenzar la derrama oportuna para la instalación del ascensor
CASO DE ÉXITO: Segunda Oportunidad
1. Cuál era el problema: El cliente acude al despacho con un importante problema: en los años previos a la crisis financiera del año 2008,
CASO DE ÉXITO: Requisitos para convocar una Junta de Propietarios
1. Cuál era el problema: Una clienta acudió al despacho consternada ante la falta de notificación de las convocatorias de la Junta General de Propietarios