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Disolución de condominio entre hermanos - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la cosa común es indivisible.
Una vez que tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para alcanzar la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no hay obligación de permanecer en la situación de copropiedad de forma permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero estableciendo el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del valor obtenido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la propiedad común acorde con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no hay obligación de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas indivisibles, si no existe atribución en su conjunto a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el importe entre todos los titulares.
Con lo cual, para proceder a la supresión del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto diversas personas tienen que ser propietarias de una cosa común. No debe haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de separar el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que podrá solicitar la acción legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominio entre hermanos - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un pacto beneficioso sobre la división de el bien común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más ágil para la disolución del condominio y se encuentra contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de el bien común, hay que interponer la acción judicial de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
Básicamente, el abogado acompañará en el proceso para que los cotitulares del bien común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un pacto entre los copropietarios, se iniciará un proceso judicial que concluirá con la subasta del bien.
De la misma manera, orientamos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como ocurre habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y poner como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de manera íntegra, debido a que, tal y como dispone el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no perjudicará a un tercero, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la separación.
En las cuestiones de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Disolución de condominio entre hermanos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera principalmente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando ambos son titulares de un bien común.
Si quieres un experto que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento judicial, así como orientación para las actuaciones jurídicas que puedan surgir, contacta con nuestro despacho.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos dicho antes, el derecho a disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede quedar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se alcance un acuerdo, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo dispuesto por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá ejercitar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos indicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder examinar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.