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Disolución de condominio con hipoteca - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta forma, el art. 399 del Código Civil determina que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden disponer libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Una vez que tenemos en consideración en qué consiste un condominio, podemos entender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación común fijada sobre un bien. Para obtener la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su división con libertad, debido a que no hay obligación de continuar en la situación de cotitularidad de manera permanente, salvo que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del valor recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la propiedad común acorde con la participación del cotitular en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son las principales razones de supresión de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, ya que no existe necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas indivisibles, si no hay atribución total a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Con lo cual, para que se proceda a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas deben ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de dividir el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento legal para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominio con hipoteca - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un pacto ventajoso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento judicial de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que establezca la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los pasos previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En esencia, el abogado guiará en el proceso para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se empezará un proceso judicial que provenientes con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, guiamos en el resto de las actuaciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como ocurre habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución de la situación de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de forma íntegra, ya que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a un tercero, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de hacer la partición.
En los temas de familia es frecuente que se reciban consultas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Disolución de condominio con hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el titular de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando ambos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un profesional que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de copropiedad, y necesitas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como orientación para las acciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro despacho.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos dicho antes, el derecho a disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede estar acotado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo establecido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando quiera el copropietario podrá hacer uso de su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para recurrir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar la cosa común, para poder examinar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os adelantéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.