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Disolución condominio plusvalía - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el art. 399 del Código Civil determina que los condueños tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden usar con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la cosa común no puede dividirse.
Una vez que tenemos en consideración en qué consiste un condominio, podemos entender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida creada sobre una propiedad. Para obtener el reparto de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su división libremente, debido a que no hay obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad de manera permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y el reparto del dinero obtenido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no existe atribución en su conjunto a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se reparte el precio entre todos los titulares.
Por tanto, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir un deseo de separar el bien común, tanto individual, por un solo copropietario, que podrá instar el procedimiento judicial para la disolución del bien común, o tiene que haberse alcanzado un acuerdo entre todos los comuneros para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución condominio plusvalía - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la decisión. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la división de la cosa común, se tiene que interponer el procedimiento judicial de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que declare la indivisibilidad del bien, se seguirán los trámites previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En términos generales, el abogado acompañará en el procedimiento para que los copropietarios del bien común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un pacto entre los copropietarios, se iniciará un proceso legal que finalizará con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, orientamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una garantía, como sucede a menudo con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la extinción de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma íntegra, debido a que, tal y como dispone el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a un tercero, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la separación.
En las cuestiones de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de utilización después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Disolución condominio plusvalía - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de una vivienda fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un profesional que conozca de primera mano las causas que originan la situación de cotitularidad, y necesitas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio mediante un procedimiento legal, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro despacho.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos indicado antes, el derecho a disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede quedar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un pacto de los copropietarios. En caso de que no se alcance un pacto, la acción no está sometida a plazo de prescripción, según lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular tendrá la opción de ejercitar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos indicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para recurrir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por separar el bien común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre indicamos que os adelantéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.