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Demanda por vicios ocultos en vivienda nueva - VMS Abogados
La legislación española hace una ordenación detallada sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero cuenta con una aproximación en su artículo 1484 con lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida no sea adecuada para la utilización al que se dirige, o si merma de tal manerao su valor que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o habría ofrecido menos precio por la misma. En este artículo nos limitaremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con casas particulares, pero pueden perjudicar a coches o animales de compañía, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o tuberías rotas.
- Relacionados con un mal funcionamiento del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, muros, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o utilización de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden ser negativos para el uso que pretendemos conferirle. En la actualidad es bastante habitual que entre particulares que compran y venden casas de segunda mano surjan este tipo de situaciones, lo que está estrechamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como hemos comentado, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y debido al abudante trasiego jurídico entre particulares (aunque no se ciñe exclusivamente a particulares, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a tratar este tipo de conflictos legales, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando nos encargamos de esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Demanda por vicios ocultos en vivienda nueva - Características de nuestro servicio
En cuanto a las actividades que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que pretenden enmendar los perjuicios causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos entiendan los que nos leen) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma legal concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las actividades que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, es decir, debemos demostrar que el comprador no pudo comprobar su existencia. Aquí resulta fundamental aclarar que la ley regula una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por motivo de su oficio o su actividad o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho desperfecto. En esta etapa de prueba, mantenemos íntima relación con aquel especialista que prepare un informe que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que demostrar que el desperfecto existía con anterioridad a la compraventa del inmueble, aunque se haya expresado después. Esto es, debemos demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha provocado humedades estaba ya desde antes de realizar la compra.
Cuando hayamos podido recolectar evidencias documentales que acrediten que se cumplen estas condiciones, procedemos la etapa jurídica. Esto es, pedir a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan generado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de dichos defectos y los omitió; o bien solicitaremos que nos reduzcan el importe que pagamos al adquirir la propiedad, buscando restablecer el balance del contrato entre las partes, estableciendo un valor equitativo para esa propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa jurídica que estamos tratando, las tareas concernientes al abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de evidenciar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, fruto de un intenso trabajo realizado.
Demanda por vicios ocultos en vivienda nueva - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El motivo parece bastante evidente: si sabemos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que queríamos darle a la hora de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos detendremos en este punto, ya que el momento de hacerlo saber es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es eterna, sino que tiene un límite temporal estipulado para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, se trata de un periodo bastante limitado, por lo que nuestro consejo es que acudas a un abogado especialista nada más apreciar estos desperfectos, ya que el plazo es muy limitado y hay que ser rápidos para completar todo el trabajo que hemos detallado, que muy exhasutivo, ya que debemos contar con un archivo pericial que demuestre estos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a realizar la demanda dentro de este periodo. Cuando haya transcurrido dicho tiempo, no tendremos derecho a ejercer las medidas jurídicas que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este artículo, es porque quizá requieras de la ayuda de un abogado experto, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.