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Demanda de extinción de condominio - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil determina que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer libremente de esa parte, enajenando, cediendo o hipotecando. únicamente se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos entender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para obtener el reparto de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su división con libertad, ya que no hay obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad de forma permanente, salvo que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero estableciendo el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la división material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común acorde con el coeficiente del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no existe obligación de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades indivisibles, si no existe atribución íntegra a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Debido a ello, para proceder a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto diversas personas tienen que ser titulares de un bien común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de separar la cosa común, tanto individual, por un único cotitular, que podrá solicitar el procedimiento legal para la extinción de la cosa común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los comuneros para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Demanda de extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un pacto ventajoso sobre la separación de la cosa común. Cuando se ha llegado a un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se separa la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y está regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la división de la cosa común, hay que interponer el procedimiento judicial de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Básicamente, el abogado acompañará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta del bien común si esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común en el caso de que esta fuese divisible, que se recogerá en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un pacto entre los copropietarios, se empezará un proceso judicial que concluirá con la subasta del bien.
Igualmente, guiamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como sucede con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera íntegra, ya que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a un tercero, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la partición.
En materia de familia es frecuente que acudan preguntas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Demanda de extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando ambos son titulares de un bien común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca de primera mano las causas que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento legal, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan generarse, contacta con nuestro despacho.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos indicado antes, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede quedar limitado al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un pacto de los copropietarios. En caso de que no se alcance un acuerdo, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo establecido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular podrá invocar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos indicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os adelantéis a que aparezca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.