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Contrato extinción de condominio - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diversas personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil determina que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer libremente de esa parte, originadas, cediendo o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Cuando tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos entender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para alcanzar la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, debido a que no existe necesidad de permanecer en la situación de copropiedad de manera permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo firmado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del precio obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, puesto que no existe necesidad de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas que no pueden separarse, si no existe adjudicación en su conjunto a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Debido a ello, para proceder a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de dividir el bien común, tanto individual, por un único copropietario, que podrá instar la acción judicial para la extinción del bien común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Contrato extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un pacto ventajoso sobre la división de el bien común. Una vez alcanzado un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más rápida para la supresión del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de el bien común, es necesario interponer la acción judicial de división de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se tenga el fallo que determine la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En esencia, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares del bien común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda del bien común en el caso de que esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento judicial que provenientes con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, asesoramos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como ocurre con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la disolución del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y poner como garante a la persona que ha comprado el bien de manera conjunto, debido a que, tal y como dispone el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a otra persona, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En las cuestiones de familia es frecuente que acudan preguntas sobre el derecho de utilización después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Contrato extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de una vivienda fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca muy bien las causas que originan la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que puedan surgir, contacta con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos dicho anteriormente, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede estar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no está sometida a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá hacer uso de su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que surge el interés por separar la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os adelantéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.