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Contrato de arras y contrato de compraventa - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal entregada como garantía para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más común es que sea un bien inmueble).
En el contrato de arras se incluyen la mayor parte de los requisitos que formarán el posterior contrato de compraventa: valor, tiempos, objeto sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se establecen las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber acatado las cláusulas establecidas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para aquellas personas que no expertas, de qué puede ocurrir si incumplimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de asuntos, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad transferida (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad recibida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una infracción contactual.
Nuestro despacho lleva más de una década solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una importante pérdida patrimonial producida por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las estipulaciones del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras y contrato de compraventa - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que realizamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a las funciones que practica el ámbito de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desglosar tareas concretas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la adquisición de un bien inmueble:
- Existe una fase de recopilación de papeleo: solicitar información registral de la vivienda es obligatorio, sobre todo para identificar la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, posteriormente, la adquisición de la vivienda.
- Debemos analizar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué disposiciones vamos a proponer a las dos: plazas, forma de pago, condiciones que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Definir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las labores que más miramiento requieren es la redacción de las condiciones que puedan afectar al desempeño o no de lo contemplado en el contrato, es decir, debemos tener en cuenta aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, pensemos que, para poder adquirir un inmueble, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta mediante distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio constituir y oficializar la compraventa sobre el inmueble.
Además, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras labores tratar de llegar a un acuerdo de forma extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En resumen, la función más importante que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de defender los intereses de su representado, y tratar de evitarle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no posee.
Contrato de arras y contrato de compraventa - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado experto radica, precisamente, en lo ya anunciado en el el Código Civil y que tenemos a bien repetir aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Pues bien, parece evidente el fundamento para contratar a un abogado: para prevenir un daño económico que entrañe una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el importe del inmueble que deseemos comprar, puede llegar a cuantías que impliquen un endeudamiento para nuestros clientes que no sean capaces enfrentar.
Por este motivo, el momento apropiado para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, queremos incidir en la importancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de error que puede implicarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible contactar con un abogado que conozca qué razonamientos utilizar cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor forma para impedir dañarnos.
Por eso, en este post, os recomendamos contactar con un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os obligue a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.