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Contrato de arras sujeto a hipoteca - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal entregada como depósito para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más común es que sea un bien inmueble).
En el contrato de arras se incluyen la mayor parte de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las condiciones fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante evidente, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si contravenimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días esta clase de asuntos, ya que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden producir quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que devolver una cantidad recibida por duplicado (si somos vendedores) por cometer una infracción contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una grave pérdida patrimonial producida por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las cláusulas del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras sujeto a hipoteca - Características de nuestro servicio
Las tareas que realizamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a aquellas funciones que ejerce la parte de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desgranar funciones concretas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que conlleve la compra de una vivienda:
- Hay una fase de recopilación de papeleo: solicitar información registral de la vivienda es obligatorio, entre otras cosas, para describir la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que conllevará, posteriormente, la compra del inmueble.
- Tenemos que estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué condiciones vamos a ofrecer a ambas: plazas, método de pago, casos que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de quebrantamiento contractual por parte de alguna de las partes.
Una de las tareas que más miramiento necesitan es la redacción de las cláusulas que puedan influir en el desempeño o no de lo contemplado en el contrato, es decir, tenemos que tener en cuenta aquellos supuestos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de vender previamente una vivienda. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no resulte forzoro constituir y oficializar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de infracción de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras obligaciones intentar llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En resumen, la tarea de mayor importancia que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de proteger los intereses del cliente que representa, y tratar de impedirle un proceso legal con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no posee.
Contrato de arras sujeto a hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya anunciado en el la legislación española y que queremos repetir aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Pues bien, parece evidente el fundamento para contratar a un profesional: para evitar un daño económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el valor de la vivienda que deseemos adquirir, puede llegar a cantidades que conlleven un endeudamiento para nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por tanto, el momento oportuno para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, nos gustaría incidir en la relevancia de acudir a un abogado especialista en arras de forma previa a firmar ningún contrato, porque es muy frecuente que los clientes recurran a nosotros una vez que han firmado y ya han cometido algún tipo de incumplimiento que puede implicarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de pacto entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es fundamental contactar con un abogado que conozca qué razones utilizar cuando existan lagunas en el contrato de arras de manera que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir dañarnos.
Por eso, en este artículo, os recomendamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, posteriormente, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.