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Contrato de arras para vivienda - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal entregada como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más frecuente es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se incluyen la mayoría de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: precio, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las cláusulas determinadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante evidente, incluso para aquellas personas que no expertas, de qué puede ocurrir si violamos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día este tipo de cuestiones, dado que somos un equipo experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir quebraderos de cabeza a las partes que lo suscriben, perjudicando a nuestro patrimonio de tal manera que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en un incumplimiento contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una importante pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo entender las condiciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras para vivienda - Características de nuestro servicio
Las tareas que realizamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a las funciones que practica la parte de derecho civil que estudia la parte de deberes y contratos.
No obstante, intentaremos desglosar funciones concretas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la compra de una vivienda:
- Hay una fase de recopilación de papeleo: solicitar información registral del inmueble es obligatorio, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a elaborar el contrato que conllevará, posteriormente, la compra de la vivienda.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a proponer a las dos: tiempos, forma de pago, casos que pueden suspender o influir en la compraventa, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las tareas que más esmero requieren es la redacción de las cláusulas que puedan afectar al desempeño o no de lo estipulado en el contrato, esto es, tenemos que tener en cuenta aquellas situaciones que puedan suponer para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de poner a la venta con anterioridad una vivienda. Esta cuestión deberá ser reflejada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio constituir y formalizar la compraventa sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras labores intentar llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En resumen, la función de mayor importancia que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de proteger los intereses de su representado, y tratar de impedirle un proceso judicial con todos los efectos que ello acarrea, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no tiene.
Contrato de arras para vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado experto radica, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que queremos reflejar aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Pues bien, resulta obvio la razón para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el coste de la vivienda que queramos comprar, puede llegar a cantidades que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Con lo cual, el momento apropiado para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. Sin embargo, queremos incidir en la relevancia de contratar a un abogado especialista en arras de forma previa a firmar ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes recurran a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de error que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que es fundamental consultar con un abogado que conozca qué argumentos emplear cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para evitar dañarnos.
Por este motivo, en este artículo, os aconsejamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os obligue a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.