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Contrato de arras para venta de vivienda - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal concedida como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más común es que sea un bien inmueble).
En el contrato de arras se establecen la mayoría de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: precio, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se fijan los efectos y/o penalizaciones por no llevar a cabo o no haber acatado las cláusulas fijadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante evidente, incluso para las personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si infringimos alguna de las cláusulas en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día esta clase de asuntos, dado que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y muchas veces acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden causar problemas a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que devolver una cantidad obtenida por duplicado (si somos vendedores) por incurri en una infracción contactual.
VMS lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una gran pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras para venta de vivienda - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desarrollamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a las funciones que practica la parte de derecho civil que analiza la parte de deberes y contratos.
Sin embargo, trataremos de desglosar tareas específicas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la adquisición de un bien inmueble:
- Hay una fase de obtención de documentación: solicitar información registral del inmueble es obligatorio, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, posteriormente, la adquisición de la vivienda.
- Tenemos que analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué condiciones vamos a ofrecer a las dos: tiempos, forma de pago, supuestos que pueden suspender o influir en la compraventa, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de violación contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las labores que más atención necesitan es la preparación de las cláusulas que puedan influir en el desempeño o no de lo contemplado en el contrato, es decir, tenemos que tomar en consideración aquellos supuestos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder adquirir un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de vender con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser recogida en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no resulte forzoro proceder y formalizar la compra sobre la vivienda.
Además, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras tareas intentar negociar de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de defender los intereses de su representado, e intentar evitarle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello supone, por ejemplo, con una condena a pagar una cantidad con la que no cuenta.
Contrato de arras para venta de vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya especificado en el el Código Civil y que tenemos a bien repetir aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Pues bien, resulta evidente el fundamento para contratar a un profesional: para evitar un daño económico que entrañe una pérdida patrimonial que, a veces, y teniendo en cuenta el coste de la vivienda que queramos adquirir, puede llegar a cantidades que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento oportuno para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, nos gustaría incidir en la relevancia de acudir a un abogado especialista en arras previamente a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes recurran a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de incumplimiento que puede suponerles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido acordado, por lo que es fundamental consultar con un abogado que conozca qué argumentos emplear cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Por esta razón, en este artículo, os recomendamos contactar con un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.