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Contrato de arras para alquiler de vivienda - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal concedida como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más frecuente es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de las condiciones que formarán el futuro contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se fijan las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber respetado las cláusulas determinadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante clara, incluso para las personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días esta clase de cuestiones, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar problemas a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una infracción del contrato.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras para alquiler de vivienda - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas funciones que practica el ámbito de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y contratos.
No obstante, trataremos de desglosar funciones específicas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la adquisición de una vivienda:
- Existe una parte de recopilación de papeleo: pedir información registral de la vivienda es obligatorio, sobre todo para describir la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Tenemos que estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué disposiciones vamos a ofrecer a ambas: tiempos, forma de pago, supuestos que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más delicadeza necesitan es la redacción de las condiciones que puedan influir en el desempeño o no de lo estipulado en el contrato, es decir, debemos tomar en consideración aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de vender con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y oficializar la compra sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de violación de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras tareas tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En resumen, la función de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, e intentar evitarle un procedimiento legal con todos los efectos que ello acarrea, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía de la que no dispone.
Contrato de arras para alquiler de vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya recogido en el la legislación española y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece evidente el fundamento para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que comporte una pérdida patrimonial que, a veces, y teniendo en cuenta el valor del inmueble que queramos adquirir, puede llegar a cantidades que impliquen un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento oportuno para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación legal. Sin embargo, nos gustaría hacer hincapié en la importancia de acudir a un abogado experto en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede conllevarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es fundamental consultar con un profesional que sepa qué razones emplear cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Por este motivo, en este post, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza. Nuestra Cliente se puso en contacto al recibir una demanda que había interpuesto su inquilino en reclamación de 2.000 euros, que habían fijado en concepto de fianza al comienzo de la relación arrendaticia.