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Contrato de arras o señal para traspaso de negocio - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal entregada como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más frecuente es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayoría de las condiciones que compondrán el posterior contrato de compraventa: precio, tiempos, objeto sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se reflejan las consecuencias y/o penalizaciones por no realizar o no haber respetado las condiciones determinadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante evidente, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de asuntos, dado que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar quebraderos de cabeza a las partes que lo suscriben, perjudicando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por incurri en una infracción contactual.
VMS lleva más de 10 años resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las disposiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras o señal para traspaso de negocio - Características de nuestro servicio
Las labores que realizamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a aquellas funciones que ejerce el ámbito de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y documentos contractuales.
No obstante, intentaremos desgranar funciones concretas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la compra de una vivienda:
- Hay una fase de recopilación de papeleo: pedir información registral del inmueble es imprescindible, sobre todo para identificar la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que conllevará, posteriormente, la compra del inmueble.
- Debemos estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué disposiciones vamos a proponer a ambas: plazas, forma de pago, supuestos que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de quebrantamiento del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las funciones que más miramiento necesitan es la redacción de las cláusulas que puedan afectar al cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, es decir, tenemos que tomar en consideración aquellos casos que puedan suponer para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, pensemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta mediante distintos medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de poner a la venta con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser reflejada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y formalizar la compraventa sobre la vivienda.
Además, en caso de quebrantamiento de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras labores tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros clientes. En definitiva, la función de mayor importancia que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de velar por los intereses de su representado, e intentar evitarle un proceso legal con todas las consecuencias que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no tiene.
Contrato de arras o señal para traspaso de negocio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado experto radica, precisamente, en lo ya anunciado en el el Código Civil y que queremos reflejar aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece obvio por qué contratar a un abogado: para evitar un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el importe de la vivienda que queramos comprar, puede ascender a cuantías que impliquen un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces enfrentar.
Así pues, el momento oportuno para contratar a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación legal. No obstante, nos gustaría incidir en la importancia de contratar a un abogado especialista en arras previamente a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de error que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que resulta fundamental contactar con un profesional que conozca qué razonamientos emplear cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para impedir dañarnos.
Por esta razón, en el presente artículo, os recomendamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.