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Contrato de arras o señal para la compra de vivienda - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal entregada como garantía para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más frecuente es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayoría de las condiciones que formarán el futuro contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se reflejan las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber respetado las cláusulas fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante evidente, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si violamos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día este tipo de asuntos, ya que somos un equipo experto en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente no sepa hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden causar quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una importante cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una violación contactual.
VMS lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una gran pérdida patrimonial producida por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las disposiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras o señal para la compra de vivienda - Características de nuestro servicio
Las tareas que desempeñamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a aquellas tareas que ejerce la parte de derecho civil que estudia la parte de deberes y contratos.
No obstante, trataremos de desgranar tareas concretas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la compra de un bien inmueble:
- Existe una fase de recopilación de documentación: solicitar información registral de la vivienda es imprescindible, sobre todo para describir la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué requisitos vamos a proponer a ambas: plazas, forma de pago, circunstancias que pueden suspender o influir en la compraventa, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las funciones que más miramiento requieren es la redacción de las condiciones que puedan afectar al cumplimiento o no de lo reflejado en el contrato, es decir, tenemos que tener en cuenta aquellos casos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta previamente una vivienda. Esta cuestión deberá ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no resulte forzoro constituir y oficializar la compraventa sobre el inmueble.
Además, en caso de violación de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras tareas tratar de llegar a un acuerdo de forma extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros clientes. En definitiva, la tarea más importante que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, y tratar de impedirle un proceso legal con todos los efectos que ello conlleva, por ejemplo, con una condena a pagar una cantidad con la que no cuenta.
Contrato de arras o señal para la compra de vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que queremos repetir este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Pues bien, parece evidente la razón para contratar a un abogado: para evitar un perjuicio económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el valor de la vivienda que deseemos adquirir, puede llegar a cantidades que acarreen un endeudamiento para nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por tanto, el momento apropiado para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación jurídica. Sin embargo, queremos hacer hincapié en la importancia de acudir a un abogado especialista en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes recurran a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede conllevarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible consultar con un abogado que sepa qué argumentos emplear cuando existan vacíos en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor forma para impedir dañarnos.
Por eso, en el presente post, os recomendamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.