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Contrato de arras o señal para compra de casa - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal entregada como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más normal es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayoría de los requisitos que compondrán el posterior contrato de compraventa: valor, plazos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se reflejan las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber respetado las condiciones fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante clara, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si violamos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días esta clase de cuestiones, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden causar problemas a las partes que lo suscriben, perjudicando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por cometer un incumplimiento del contrato.
VMS lleva más de 10 años resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una gran pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras o señal para compra de casa - Características de nuestro servicio
Las labores que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a las funciones que practica la parte de derecho civil que analiza la parte de deberes y contratos.
Sin embargo, intentaremos desglosar funciones específicas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que conlleve la compra de un bien inmueble:
- Hay una parte de obtención de documentación: pedir información registral del inmueble es fundamental, entre otras cosas, para identificar la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Tenemos que analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a ofrecer a ambas: plazas, forma de pago, circunstancias que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de quebrantamiento del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las labores que más esmero necesitan es la redacción de las condiciones que puedan afectar al desempeño o no de lo reflejado en el contrato, esto es, tenemos que tener en cuenta aquellas circunstancias que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de poner a la venta previamente un inmueble. Esta cuestión deberá ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no resulte obligatorio constituir y formalizar la compraventa sobre el inmueble.
Además, en caso de violación de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras obligaciones tratar de negociar de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función más importante que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, y tratar de evitarle un proceso judicial con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no posee.
Contrato de arras o señal para compra de casa - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que queremos repetir aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Pues bien, parece evidente por qué contratar a un profesional: para evitar un daño económico que conlleve una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el coste del inmueble que deseemos comprar, puede llegar a cuantías que supongan un endeudamiento para nuestros clientes que no sean capaces enfrentar.
Por este motivo, el momento apropiado para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación jurídica. Sin embargo, nos gustaría incidir en la relevancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a firmar ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede implicarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de pacto entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido acordado, por lo que resulta imprescindible contactar con un profesional que conozca qué razones utilizar cuando existan vacíos en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor forma para impedir dañarnos.
Por eso, en este artículo, os recomendamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, posteriormente, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.