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Contrato de arras inmueble - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal concedida como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más normal es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se establecen la mayor parte de las condiciones que formarán el posterior contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se fijan los efectos y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las condiciones marcadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una señal bastante evidente, incluso para las personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día esta clase de cuestiones, ya que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (si somos vendedores) por incurri en una infracción del contrato.
VMS lleva más de una década resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo entender las disposiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras inmueble - Características de nuestro servicio
Las tareas que realizamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a aquellas tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que estudia la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desglosar tareas específicas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la compra de una vivienda:
- Hay una parte de obtención de documentación: pedir información registral del inmueble es obligatorio, sobre todo para identificar la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que conllevará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué condiciones vamos a proponer a ambas: plazas, forma de pago, supuestos que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de violación del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las tareas que más atención requieren es la preparación de las condiciones que puedan afectar al cumplimiento o no de lo dispuesto en el contrato, esto es, debemos tener en cuenta aquellos supuestos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta previamente un inmueble. Esta cuestión deberá ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y formalizar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de infracción de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros clientes. En resumen, la tarea de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, e intentar impedirle un proceso legal con todas las consecuencias que ello acarrea, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no posee.
Contrato de arras inmueble - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que queremos repetir aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece obvio por qué contratar a un abogado: para prevenir un perjuicio económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el valor de la vivienda que queramos comprar, puede ascender a cantidades que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento oportuno para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. No obstante, nos gustaría incidir en la importancia de contratar a un abogado especialista en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede acarrearles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en lo que no haya sido acordado, por lo que es fundamental contactar con un abogado que sepa qué justificaciones utilizar cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para impedir dañarnos.
Por esta razón, en este post, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.