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Contrato de arras inmueble - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal concedida como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más normal es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se establecen la mayor parte de las condiciones que formarán el posterior contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se fijan los efectos y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las condiciones marcadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una señal bastante evidente, incluso para las personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día esta clase de cuestiones, ya que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (si somos vendedores) por incurri en una infracción del contrato.
VMS lleva más de una década resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo entender las disposiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras inmueble - Características de nuestro servicio
Las tareas que realizamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a aquellas tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que estudia la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desglosar tareas específicas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la compra de una vivienda:
- Hay una parte de obtención de documentación: pedir información registral del inmueble es obligatorio, sobre todo para identificar la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que conllevará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué condiciones vamos a proponer a ambas: plazas, forma de pago, supuestos que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de violación del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las tareas que más atención requieren es la preparación de las condiciones que puedan afectar al cumplimiento o no de lo dispuesto en el contrato, esto es, debemos tener en cuenta aquellos supuestos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta previamente un inmueble. Esta cuestión deberá ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y formalizar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de infracción de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros clientes. En resumen, la tarea de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, e intentar impedirle un proceso legal con todas las consecuencias que ello acarrea, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no posee.
Contrato de arras inmueble - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que queremos repetir aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece obvio por qué contratar a un abogado: para prevenir un perjuicio económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el valor de la vivienda que queramos comprar, puede ascender a cantidades que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento oportuno para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. No obstante, nos gustaría incidir en la importancia de contratar a un abogado especialista en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede acarrearles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en lo que no haya sido acordado, por lo que es fundamental contactar con un abogado que sepa qué justificaciones utilizar cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para impedir dañarnos.
Por esta razón, en este post, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.