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Contrato de arras entre particulares - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal concedida como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más habitual es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se incluyen la mayoría de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: precio, plazos, objeto sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se establecen las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber acatado las cláusulas determinadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante evidente, incluso para aquellas personas que no abogadas, de qué puede ocurrir si contravenimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día esta clase de asuntos, dado que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y a menudo recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por cometer una infracción contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una gran pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las cláusulas del contrato y por no lograr entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras entre particulares - Características de nuestro servicio
Las labores que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a aquellas funciones que ejerce la parte de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y contratos.
No obstante, trataremos de desgranar funciones concretas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la adquisición de una vivienda:
- Existe una fase de recopilación de documentación: solicitar información registral de la vivienda es obligatorio, entre otras cosas, para identificar la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, posteriormente, la compra del inmueble.
- Tenemos que estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué disposiciones vamos a proponer a ambas: plazas, forma de pago, supuestos que pueden suspender o influir en la compraventa, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de incumplimiento del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las labores que más esmero necesitan es la redacción de las cláusulas que puedan afectar al desempeño o no de lo reflejado en el contrato, es decir, debemos tener en cuenta aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta mediante distintos medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de poner a la venta con anterioridad una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea obligatorio constituir y oficializar la compraventa sobre el inmueble.
Además, en caso de infracción de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras labores tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En resumen, la tarea de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, y tratar de impedirle un procedimiento legal con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad con la que no cuenta.
Contrato de arras entre particulares - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya recogido en el el Código Civil y que queremos repetir este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Pues bien, parece obvio el motivo para contratar a un profesional: para prevenir un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el coste de la vivienda que deseemos comprar, puede ascender a cuantías que supongan un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Con lo cual, el momento oportuno para contratar a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación jurídica. No obstante, nos gustaría incidir en la importancia de acudir a un abogado especialista en arras previamente a suscribir ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de incumplimiento que puede acarrearles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido acordado, por lo que es fundamental consultar con un abogado que sepa qué argumentos emplear cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Por eso, en el presente post, os recomendamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.