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Contrato de arras condicionado a hipoteca - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal entregada como depósito para la firma de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más habitual es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayoría de las condiciones que compondrán el futuro contrato de compraventa: valor, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se establecen los efectos y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las condiciones marcadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una señal bastante clara, incluso para las personas que no abogadas, de qué puede ocurrir si violamos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día esta clase de cuestiones, dado que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen dificultades con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden causar quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal manera que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad obtenida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por cometer un quebrantamiento contactual.
VMS lleva más de una década solucionando problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una terrible pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo entender las cláusulas del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras condicionado a hipoteca - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desarrollamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a las tareas que practica el ámbito de derecho civil que analiza la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, intentaremos desglosar funciones específicas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que conlleve la compra de un bien inmueble:
- Hay una parte de recopilación de documentación: solicitar información registral del inmueble es imprescindible, entre otras cosas, para describir la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que conllevará, posteriormente, la adquisición del inmueble.
- Debemos analizar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a proponer a las dos: plazas, forma de pago, circunstancias que pueden suspender o condicionar la compraventa, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de incumplimiento del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las actuaciones que más miramiento requieren es la preparación de las cláusulas que puedan afectar al cumplimiento o no de lo dispuesto en el contrato, esto es, debemos tener en cuenta aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de vender previamente un inmueble. Esta cuestión deberá ser contemplada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no resulte forzoro constituir y oficializar la compraventa sobre el inmueble.
Además, en caso de infracción de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras obligaciones tratar de negociar de manera extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, y tratar de impedirle un procedimiento legal con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía que no posee.
Contrato de arras condicionado a hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya recogido en el el Código Civil y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Pues bien, resulta evidente el fundamento para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el valor de la vivienda que deseemos comprar, puede ascender a cantidades que impliquen un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por este motivo, el momento apropiado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. Sin embargo, nos gustaría hacer hincapié en la importancia de contratar a un abogado especialista en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho una vez que han firmado y ya han cometido algún tipo de violación que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre resultará de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que es imprescindible consultar con un abogado que conozca qué argumentos emplear cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para evitar perjudicarnos.
Por este motivo, en este artículo, os recomendamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, posteriormente, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.