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Contrato de arras con poder notarial - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal concedida como depósito para la firma de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más normal es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se establecen la mayor parte de los requisitos que formarán el futuro contrato de compraventa: precio, plazos, objeto sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las cláusulas determinadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante evidente, incluso para aquellas personas que no abogadas, de qué puede ocurrir si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día este tipo de asuntos, dado que somos un equipo experto en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden ocasionar quebraderos de cabeza a las partes que lo suscriben, perjudicando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por cometer una infracción contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las estipulaciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras con poder notarial - Características de nuestro servicio
Las tareas que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas tareas que ejerce la parte de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y contratos.
No obstante, intentaremos desgranar funciones concretas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que comporte la adquisición de una vivienda:
- Existe una fase de recopilación de papeleo: pedir información registral del inmueble es obligatorio, entre otras cosas, para identificar la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, posteriormente, la compra del inmueble.
- Debemos analizar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué disposiciones vamos a proponer a las dos: plazas, forma de pago, condiciones que pueden anular o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de quebrantamiento contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las funciones que más atención necesitan es la preparación de las cláusulas que puedan influir en el desempeño o no de lo reflejado en el contrato, es decir, debemos tomar en consideración aquellos supuestos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta previamente una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser especificada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y oficializar la compraventa sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras obligaciones tratar de negociar de manera extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros clientes. En definitiva, la tarea más importante a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de apoyar los intereses del cliente que representa, y tratar de impedirle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía con la que no cuenta.
Contrato de arras con poder notarial - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya especificado en el la legislación española y que tenemos a bien reflejar aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Pues bien, resulta obvio el fundamento para contratar a un profesional: para prevenir un perjuicio económico que suponga una pérdida patrimonial que, a veces, y teniendo en cuenta el importe del inmueble que queramos comprar, puede llegar a cantidades que supongan un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Con lo cual, el momento oportuno para contratar a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación jurídica. No obstante, nos gustaría incidir en la relevancia de acudir a un abogado especialista en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de infracción que puede suponerles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que resulta fundamental contactar con un profesional que sepa qué razonamientos utilizar cuando haya lagunas en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor forma para impedir dañarnos.
Por este motivo, en este artículo, os recomendamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.