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Contrato de arras con hipoteca - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal concedida como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más frecuente es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se establecen la mayor parte de las condiciones que compondrán el posterior contrato de compraventa: valor, tiempos, objeto sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se fijan las consecuencias y/o penalizaciones por no realizar o no haber respetado las condiciones determinadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante evidente, incluso para aquellas personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede ocurrir si infringimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día este tipo de asuntos, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar quebraderos de cabeza a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio hasta tal punto que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una violación del contrato.
VMS lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una grave pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo entender las disposiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras con hipoteca - Características de nuestro servicio
Las funciones que desarrollamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a las tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y documentos contractuales.
Sin embargo, trataremos de desglosar tareas concretas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la compra de una vivienda:
- Hay una parte de obtención de documentación: pedir información registral de la vivienda es obligatorio, sobre todo para identificar la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que conllevará, en un futuro, la compra de la vivienda.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué requisitos vamos a ofrecer a las dos: tiempos, forma de pago, circunstancias que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Definir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de violación del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más atención necesitan es la preparación de las condiciones que puedan influir en el desempeño o no de lo dispuesto en el contrato, esto es, tenemos que tener en cuenta aquellos casos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de vender previamente un inmueble. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no sea forzoro constituir y oficializar la compraventa sobre la vivienda.
Además, en caso de infracción de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras labores intentar negociar de forma extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función más importante a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, e intentar impedirle un proceso legal con todas las consecuencias que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía de la que no dispone.
Contrato de arras con hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que tenemos a bien reflejar aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Teniendo esto en cuenta, resulta evidente el fundamento para contratar a un abogado: para prevenir un daño económico que comporte una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el precio de la vivienda que deseemos comprar, puede llegar a cuantías que acarreen un endeudamiento para nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por este motivo, el momento oportuno para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. Sin embargo, nos gustaría incidir en la relevancia de contratar a un abogado experto en arras previamente a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de error que puede conllevarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible consultar con un profesional que conozca qué razones utilizar cuando haya vacíos en el contrato de arras de manera que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para evitar perjudicarnos.
Por este motivo, en este post, os recomendamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.