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Contrato de arras con hipoteca pendiente - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal entregada como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más habitual es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se fijan la mayoría de los requisitos que compondrán el posterior contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no realizar o no haber acatado las cláusulas fijadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante evidente, incluso para las personas que no expertas, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día este tipo de cuestiones, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal manera que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (si somos vendedores) por cometer un incumplimiento contactual.
Nuestro despacho lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una gran pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo entender las estipulaciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras con hipoteca pendiente - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desempeñamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a aquellas funciones que ejerce la parte de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y contratos.
Sin embargo, trataremos de desglosar funciones concretas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que conlleve la compra de un bien inmueble:
- Existe una fase de obtención de papeleo: solicitar información registral de la vivienda es imprescindible, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, posteriormente, la adquisición de la vivienda.
- Tenemos que analizar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué disposiciones vamos a proponer a ambas: plazas, método de pago, condiciones que pueden anular o influir en la compraventa, etc.
- Definir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de incumplimiento del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más miramiento requieren es la preparación de las cláusulas que puedan afectar al cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, es decir, tenemos que tomar en consideración aquellos supuestos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta con anterioridad una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no resulte obligatorio proceder y oficializar la compra sobre la vivienda.
Además, en caso de incumplimiento de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores tratar de negociar de forma extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros clientes. En definitiva, la tarea más importante a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de defender los intereses del cliente que representa, y tratar de impedirle un proceso legal con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no posee.
Contrato de arras con hipoteca pendiente - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya anunciado en el el Código Civil y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Pues bien, resulta obvio la razón para contratar a un abogado: para prevenir un daño económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el importe del inmueble que deseemos comprar, puede ascender a cuantías que impliquen un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan afrontar.
Por este motivo, el momento apropiado para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación jurídica. No obstante, queremos incidir en la importancia de contratar a un abogado especialista en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, porque es muy frecuente que los clientes recurran a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede acarrearles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre resultará de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible consultar con un profesional que sepa qué razonamientos utilizar cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para impedir perjudicarnos.
Por este motivo, en este artículo, os aconsejamos contactar con un abogado antes de firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.