Nos encontramos en:
Contrato de arras con carga hipotecaria - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal concedida como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más común es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayoría de los requisitos que formarán el posterior contrato de compraventa: valor, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se fijan los efectos y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las condiciones fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para aquellas personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si infringimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días este tipo de asuntos, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad recibida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una violación del contrato.
Nuestro despacho lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una terrible pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las condiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras con carga hipotecaria - Características de nuestro servicio
Las tareas que desempeñamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a las tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y contratos.
Sin embargo, intentaremos desglosar tareas concretas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que implique la compra de una vivienda:
- Hay una parte de recopilación de papeleo: pedir información registral de la vivienda es básico, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la compra de la vivienda.
- Tenemos que analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué disposiciones vamos a ofrecer a las dos: tiempos, método de pago, circunstancias que pueden anular o condicionar la compraventa, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de incumplimiento contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más esmero requieren es la preparación de las condiciones que puedan influir en el cumplimiento o no de lo dispuesto en el contrato, es decir, tenemos que tomar en consideración aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta con anterioridad una vivienda. Esta cuestión deberá ser reflejada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no sea obligatorio constituir y formalizar la compraventa sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras obligaciones intentar negociar de manera extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros clientes. En resumen, la tarea más importante que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de velar por los intereses de su representado, y tratar de impedirle un proceso legal con todos los efectos que ello implica, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía con la que no cuenta.
Contrato de arras con carga hipotecaria - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya especificado en el el Código Civil y que tenemos a bien repetir este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece evidente la razón para contratar a un abogado: para evitar un perjuicio económico que suponga una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el importe del inmueble que queramos comprar, puede llegar a cantidades que conlleven un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento apropiado para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación jurídica. No obstante, nos gustaría incidir en la relevancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes recurran a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de violación que puede implicarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible consultar con un abogado que sepa qué razones utilizar cuando existan vacíos en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para evitar perjudicarnos.
Por eso, en este post, os aconsejamos contactar con un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, posteriormente, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.