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Contrato de arras con carga hipotecaria - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal concedida como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más común es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayoría de los requisitos que formarán el posterior contrato de compraventa: valor, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se fijan los efectos y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las condiciones fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para aquellas personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si infringimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días este tipo de asuntos, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad recibida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una violación del contrato.
Nuestro despacho lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una terrible pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las condiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras con carga hipotecaria - Características de nuestro servicio
Las tareas que desempeñamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a las tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y contratos.
Sin embargo, intentaremos desglosar tareas concretas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que implique la compra de una vivienda:
- Hay una parte de recopilación de papeleo: pedir información registral de la vivienda es básico, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la compra de la vivienda.
- Tenemos que analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué disposiciones vamos a ofrecer a las dos: tiempos, método de pago, circunstancias que pueden anular o condicionar la compraventa, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de incumplimiento contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más esmero requieren es la preparación de las condiciones que puedan influir en el cumplimiento o no de lo dispuesto en el contrato, es decir, tenemos que tomar en consideración aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta con anterioridad una vivienda. Esta cuestión deberá ser reflejada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no sea obligatorio constituir y formalizar la compraventa sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras obligaciones intentar negociar de manera extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros clientes. En resumen, la tarea más importante que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de velar por los intereses de su representado, y tratar de impedirle un proceso legal con todos los efectos que ello implica, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía con la que no cuenta.
Contrato de arras con carga hipotecaria - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya especificado en el el Código Civil y que tenemos a bien repetir este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece evidente la razón para contratar a un abogado: para evitar un perjuicio económico que suponga una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el importe del inmueble que queramos comprar, puede llegar a cantidades que conlleven un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento apropiado para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación jurídica. No obstante, nos gustaría incidir en la relevancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes recurran a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de violación que puede implicarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible consultar con un abogado que sepa qué razones utilizar cuando existan vacíos en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para evitar perjudicarnos.
Por eso, en este post, os aconsejamos contactar con un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, posteriormente, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.