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Contrato de arras compraventa - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal entregada como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más frecuente es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayoría de las condiciones que formarán el futuro contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se fijan las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las cláusulas fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante evidente, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días esta clase de asuntos, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y muchas veces recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden ocasionar quebraderos de cabeza a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por duplicado (si somos vendedores) por cometer un incumplimiento contactual.
VMS lleva más de 10 años solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una gran pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las disposiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras compraventa - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desempeñamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a las tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y contratos.
Sin embargo, trataremos de desgranar tareas específicas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que conlleve la adquisición de una vivienda:
- Existe una fase de obtención de papeleo: pedir información registral del inmueble es obligatorio, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a elaborar el contrato que conllevará, posteriormente, la adquisición de la vivienda.
- Tenemos que estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a ofrecer a ambas: tiempos, método de pago, circunstancias que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las labores que más atención requieren es la redacción de las condiciones que puedan afectar al desempeño o no de lo reflejado en el contrato, es decir, tenemos que tomar en consideración aquellos supuestos que puedan suponer para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de vender con anterioridad un inmueble. Esta cuestión tendrá que ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y oficializar la compraventa sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de infracción de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras obligaciones intentar llegar a un acuerdo de forma extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función de mayor importancia que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, e intentar evitarle un procedimiento legal con todas las consecuencias que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no posee.
Contrato de arras compraventa - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado experto radica, precisamente, en lo ya recogido en el la legislación española y que queremos reflejar aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Teniendo esto en cuenta, resulta evidente la razón para contratar a un abogado: para prevenir un daño económico que suponga una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el precio del inmueble que deseemos adquirir, puede llegar a cuantías que conlleven un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por tanto, el momento oportuno para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. Sin embargo, queremos incidir en la relevancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes recurran a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de violación que puede conllevarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible consultar con un abogado que sepa qué justificaciones utilizar cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para impedir dañarnos.
Por eso, en este post, os recomendamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.