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Acuerdo extinción de condominio - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que distintas personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil establece que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. Sólo se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos entender que, mediante la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para alcanzar el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su separación libremente, debido a que no hay necesidad de continuar en la situación de copropiedad de forma permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común acorde con la participación del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no hay obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no existe atribución en su conjunto a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se reparte el dinero entre todos los titulares.
Con lo cual, para que se proceda a la supresión del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser propietarias de un bien común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de separar el bien común, tanto individual, por un solo copropietario, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento judicial para la disolución del bien común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los comuneros para poder realizar la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Acuerdo extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un pacto ventajoso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más ágil para la disolución del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de la cosa común, se tiene que interponer la acción legal de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se obtenga la sentencia que determine la indivisibilidad del bien, se seguirán los trámites fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Básicamente, el abogado asesorará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común en el caso de que esta fuere divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un proceso legal que finalizará con la subasta del bien.
De la misma manera, acompañamos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como sucede habitualmente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y poner como garante a la persona que ha adquirido el bien de manera íntegra, ya que, tal y como dispone el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a otra persona, el cual mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la separación.
En los temas de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Acuerdo extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de una vivienda muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si quieres un experto que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la disolución del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las acciones jurídicas derivadas, ponte en contacto con nuestro despacho.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos mencionado antes, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional del bien común puede estar restringido al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de la ausencia pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular tendrá la opción de invocar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos indicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que aparece el interés por dividir la cosa común, para poder analizar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os anticipéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.