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Extinción de condominio con hipoteca - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil establece que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. Sólo se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida establecida sobre un bien. Para obtener el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su división con libertad, debido a que no existe obligación de continuar en la situación de cotitularidad de manera permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del valor obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son las principales causas de supresión de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no existe obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades indivisibles, si no hay atribución completa a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta la propiedad y se reparte el valor entre los copropietarios.
Por tanto, para que se proceda a la supresión del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de separar la cosa común, ya sea individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar la acción judicial para la extinción del bien común, o debe haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio con hipoteca - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la división de el bien común. Cuando se ha alcanzado un pacto se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la cosa común, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Es la vía más ágil para la disolución del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de el bien común, se debe interponer el procedimiento judicial de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se obtenga la sentencia que declare la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En esencia, el abogado guiará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente del bien común en el caso de que esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un procedimiento legal que terminará con la subasta del inmueble.
De la misma manera, orientamos en el resto de las acciones jurídicas originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como ocurre habitualmente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la disolución del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma conjunto, ya que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a un tercero, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la partición.
En materia de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio con hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera principalmente cuando el dueño de una vivienda fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son titulares de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio mediante un procedimiento judicial, así como orientación para las acciones judiciales que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro despacho.
Hay tener presente que, tal y como hemos comentado anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede quedar restringido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no haya pacto, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo dispuesto por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario tendrá la opción de invocar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder examinar de manera exhaustiva todas las vías posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.