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Vicios ocultos vivienda segunda mano humedades - VMS Abogados
La legislación española hace una ordenación detallada sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios títulos, pero ofrece una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la propiedad vendida no esté en condiciones para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal manerao este uso que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos dinero por ella. En este post nos ceñiremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden afectar a coches o mascotas, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o tuberías viejas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luminarias, enchufes o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería debido a mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos comprado, y que pueden damnificar el uso que queremos conferirle. En la actualidad es bastante habitual que entre dos personas que compran y venden casas de segunda mano surjan este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de asuntos, puesto que, como decíamos antes, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y debido al numeroso tráfico judicial entre particulares (aunque no se limita exclusivamente a particulares, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son reclamaciones muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros abogados.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando tratamos esta clase de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda segunda mano humedades - Características de nuestro servicio
En cuanto a las labores que realizamos los abogados especialistas, éstas tienen vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo rectificar los daños causados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos comprendan nuestros lectores) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se desarrolla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma jurídica concedida al comprador de una propiedad frente al vendedor.
Las actividades que realizamos van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que probar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí resulta importante especificar que la ley incluye una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su actividad o hubiera podido apreciar dicho defecto. En esta etapa de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que prepare un informe que certifique la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos demostrar que el defecto estaba ya con anterioridad a la transmisión del inmueble, pese a que se haya manifestado después. Es decir, tenemos que probar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha provocado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Una vez hemos podido recopilar pruebas documentales que certifiquen que se reúnen estos requisitos, llega la hora de la etapa judicial. Es decir, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario conocía dichos defectos y los omitió; o bien solicitaremos que nos rebajen el importe que pagamos al adquirir la propiedad, buscando restaurar el equilibrio contractual entre ambas partes, fijando un valor justo para esa propiedad que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa jurídica que estamos comentando, las funciones concernientes al abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar evidenciar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un importante trabajo hecho.
Vicios ocultos vivienda segunda mano humedades - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo resulta bastante evidente: si sabemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que pretendíamos darle a la hora de comprarlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos vamos a detener en esta cuestión, ya que el momento de hacerlo saber es muy importante, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un plazo marcado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Así pues, se trata de un periodo bastante limitado, así que nuestra recomendación es que acudas a un abogado experto nada más apreciar estos defectos, ya que el plazo es muy corto y hay que ser rápidos para realizar todas las tareas que hemos comentado, que es mucho, puesto que tenemos que disponer de un archivo pericial que demuestre dichos vicios y el origen de los mismos, y proceder a interponer la denuncia dentro de este periodo. Cuando haya pasado dicho plazo, no tendremos la posibilidad ejercer las acciones legales que nos otorga la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos garantizar sus derechos, ya que no todos los defectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque tal vez requieras de la orientación de un abogado experto, así que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.