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Normativa para cambio de uso de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios adquieran inmuebles cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma se crea una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos comentado, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una vivienda no está exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo necesario cumplir con ciertas medidas, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que componen la casa, necesidad de tener cocina y de instalación de evacuación de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que debe reunir la vivienda se le añadirán las legales, de manera que se debe cumplir con lo estipulado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse presente que el cambio de uso terciario a residencial exigirá la obtención de la obligatoria licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario común. Para ello, se deberá adjuntar un proyecto preparado por un técnico experto en la materia, y que habrá de contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y anteriormente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se dará al suelo no interfiere con lo estipulado por la normativa urbanística. De la misma forma, es aconsejable obtener un estudio de viabilidad previo preparado por un perito competente, que permitirá valorar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe infringir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del edificio en el que se encuentra, priorizando mayormente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. No obstante, cuando se se ven alterados elementos comunes es obligatorio tener el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Normativa para cambio de uso de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la burocracia a llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la obtención del permiso y, por otro lado, orientará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la concesión de las autorizaciones oportunas para proceder al cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se llevará a cabo un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico experto en la materia para mostrar la realidad del proyecto y la no afectación en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico competente en la cuestión, que se comprometerá a preparar los informes y proyectos técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Normativa para cambio de uso de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se debe enfrentar un ciudadano o empresario que desee cambiar el uso de un inmueble de terciario a residencial, recomendamos que se pongan en contacto con el despacho cuanto antes si lo que buscan es optimizar todo el proceso para cambiar el uso original de su inmueble, o quieren consejo, así como amparo legal letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el proceso.
Del mismo modo, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta la propiedad, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Además, la especialización y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y después de valorar el tema, podremos ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos indicado, el mejor momento para contactar con el bufete será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por recorrer y se recibirá consultoría especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.