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Gastos notariales por extinción de condominio - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diversas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil recoge que los condueños tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Una vez que tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación común fijada sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, debido a que no existe obligación de continuar en el régimen de cotitularidad de forma permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y el reparto del precio obtenido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no hay necesidad de permanecer en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de cosas indivisibles, si no existe atribución en su conjunto a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta la propiedad y se distribuye el valor entre todos los titulares.
Debido a ello, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto diversas personas tienen que ser titulares de un bien común. No tiene que haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber voluntad de separar la cosa común, tanto individual, por un único copropietario, que podrá instar la acción judicial para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Gastos notariales por extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la separación de la cosa común. Cuando se ha llegado a un pacto se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la disolución del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de el bien común, es necesario interponer el procedimiento legal de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los pasos fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Medidas jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Básicamente, el abogado asesorará en el proceso para que los cotitulares del bien común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un pacto entre los copropietarios, se iniciará un proceso judicial que finalizará con la subasta del bien.
De la misma manera, acompañamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y posicionar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera íntegra, ya que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no perjudicará a un tercero, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de hacer la partición.
En los asuntos de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Gastos notariales por extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el dueño de una propiedad muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando los dos son titulares de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las causas que originan la situación de cotitularidad, y necesitas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso judicial, así como orientación para las actuaciones jurídicas que puedan surgir, contacta con nuestro bufete.
Hay tener presente que, tal y como hemos comentado anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede quedar acotado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un pacto de los cotitulares. En caso de que no haya acuerdo, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular podrá ejercitar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para contactar con nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir el bien común, para poder analizar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
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Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
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Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.