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Gastos de extinción de condominio con hipoteca - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diversas personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil recoge que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden disponer libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre decisión, cuando la cosa común es indivisible.
Cuando tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida establecida sobre una propiedad. Para obtener el reparto de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, debido a que no hay obligación de permanecer en el régimen de copropiedad de forma permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo alcanzado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del precio recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no existe atribución total a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se vende la propiedad y se distribuye el valor entre todos los titulares.
Por tanto, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas deben ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de dividir la cosa común, tanto individual, por un único cotitular, que podrá solicitar la acción legal para la disolución de la cosa común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Gastos de extinción de condominio con hipoteca - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un pacto ventajoso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la separación de el bien común, hay que interponer el procedimiento judicial de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se obtenga el fallo que declare la indivisibilidad del bien, se seguirán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
En términos generales, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda del bien común si esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento judicial que terminará con la subasta del bien.
Del mismo modo, acompañamos en el resto de las acciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre frecuentemente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la disolución del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma íntegra, debido a que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a otra persona, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la partición.
En las cuestiones de familia es frecuente que acudan preguntas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Gastos de extinción de condominio con hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando los dos son titulares de un bien común.
Si precisas de un profesional que conozca de primera mano las causas que originan la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso judicial, así como orientación para las actuaciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Debemos tener presente que, tal y como hemos dicho anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede quedar limitado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no está sometida a plazo de prescripción, según lo dispuesto por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular tendrá la opción de ejercitar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que aparece el interés por dividir la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os adelantéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.