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Extinción de condominio sin modificar hipoteca común - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el art. 399 del Código Civil estipula que los condueños tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden usar con libertad de esa parte, enajenando, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación común estipulada sobre un bien. Para obtener el reparto de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su división con libertad, ya que no hay obligación de continuar en el régimen de copropiedad de forma permanente, salvo que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del valor recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la cosa común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no hay atribución completa a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se reparte el valor entre los copropietarios.
Por tanto, para proceder a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de un bien común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de separar la cosa común, ya sea individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar la acción legal para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio sin modificar hipoteca común - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más ágil para la disolución del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la separación de el bien común, es necesario interponer la acción legal de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se obtenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se seguirán los pasos previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Básicamente, el abogado asesorará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente del bien común si esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un proceso judicial que provenientes con la subasta del bien.
Del mismo modo, orientamos en el resto de las acciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como sucede frecuentemente con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la disolución de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera íntegra, debido a que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a un tercero, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de realizar la partición.
En materia de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de utilización después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio sin modificar hipoteca común - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de un inmueble fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un profesional que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la disolución del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento legal, así como asesoramiento para las acciones jurídicas que se originen, ponte en contacto con nuestro despacho.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos dicho anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede estar acotado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no está sometida a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario podrá invocar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para recurrir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder examinar de manera exhaustiva todas las vías posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os adelantéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.