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Extinción de condominio sin acuerdo - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diversas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el art. 399 del Código Civil estipula que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Cuando tenemos en cuenta cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para lograr la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su división libremente, debido a que no hay obligación de permanecer en la situación de copropiedad de forma permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo pacto firmado por los cotitulares.
Se tiene que matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del dinero obtenido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común acorde con la participación del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no hay necesidad de continuar en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades indivisibles, si no existe atribución completa a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta la propiedad y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Con lo cual, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas deben ser titulares de un bien común. No debe haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir un deseo de separar el bien común, tanto individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar la acción judicial para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio sin acuerdo - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la división de el bien común. Cuando se ha llegado a un pacto se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de el bien común, hay que interponer la acción judicial de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que establezca la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los pasos fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones legales derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En esencia, el abogado asesorará en el proceso para que los copropietarios de la cosa común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un proceso legal que provenientes con la subasta del bien.
Igualmente, guiamos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como sucede a menudo con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la disolución del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y posicionar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma íntegra, ya que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a otra persona, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la partición.
En las cuestiones de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de utilización después de la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio sin acuerdo - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera mayoritariamente cuando el titular de una vivienda muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son titulares de un bien común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca muy bien las razones que originan la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro despacho.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos mencionado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede estar ceñido al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no está sometida a plazo de prescripción, según lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular tendrá la opción de ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para contactar con nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder examinar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre indicamos que os adelantéis a que aparezca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.