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Extinción de condominio herencia - VMS Abogados
Tenemos que considerar el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el art. 399 del Código Civil determina que los condueños tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, vendiendo, donando o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Cuando tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos entender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida creada sobre un bien. Para conseguir la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, ya que no hay necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad de manera permanente, salvo que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del valor obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con el coeficiente del copropietario en la cosa común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no existe obligación de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no existe atribución total a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende la propiedad y se reparte el valor entre todos los titulares.
Con lo cual, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de un bien común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de separar el bien común, tanto individual, por un único copropietario, que podrá solicitar el procedimiento legal para la extinción del bien común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio herencia - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un pacto beneficioso sobre la división de el bien común. Una vez alcanzado un acuerdo se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de el bien común, es necesario interponer el procedimiento judicial de separación de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se tenga la sentencia que declare la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los trámites previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Fundamentalmente, el abogado asesorará en el proceso para que los copropietarios de la cosa común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción correspondiente del bien común en el caso de que esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un proceso legal que provenientes con la subasta del inmueble.
De igual modo, guiamos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma conjunto, ya que, tal y como estipula el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no perjudicará a otra persona, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la partición.
En los asuntos de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de uso tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominio herencia - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de una cosa muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si precisas de un profesional que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y necesitas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio mediante un procedimiento judicial, así como orientación para las acciones jurídicas derivadas, ponte en contacto con nuestro bufete.
Hay tener en cuenta que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede quedar limitado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se alcance un pacto, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo dispuesto por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el copropietario tendrá la opción de ejercitar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para recurrir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir la cosa común, para poder analizar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os adelantéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.