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Extinción de condominio entre hermanos - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos en cuenta en qué consiste un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida creada sobre un bien. Para obtener la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación libremente, debido a que no hay necesidad de continuar en la situación de copropiedad de forma permanente, salvo que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y el reparto del valor recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no hay necesidad de continuar en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades indivisibles, si no hay adjudicación completa a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el importe entre los copropietarios.
Por tanto, para proceder a la supresión del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser propietarias de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber voluntad de separar la cosa común, ya sea individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio entre hermanos - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un pacto beneficioso sobre la separación de la cosa común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la cosa común, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la disolución del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de la cosa común, hay que interponer el procedimiento legal de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se tenga el fallo que establezca la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En términos generales, el abogado orientará en el proceso para que los cotitulares del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un procedimiento judicial que provenientes con la subasta del bien.
Igualmente, orientamos en el resto de las actuaciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma conjunto, debido a que, tal y como dispone el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a un tercero, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la partición.
En materia de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio entre hermanos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si tienes que recurrir un experto que conozca muy bien las causas que originan la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que se originen, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos mencionado antes, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede quedar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario tendrá la opción de invocar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todas las vías posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.