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Disolución de condominio impuesto transmisiones patrimoniales - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil estipula que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una excepción a la libre decisión, cuando la cosa común no puede dividirse.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se repartirá la situación común fijada sobre una propiedad. Para lograr la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no existe obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad de forma permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del dinero obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del copropietario en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no existe obligación de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas indivisibles, si no existe atribución en su conjunto a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende la propiedad y se reparte el dinero entre los copropietarios.
Por tanto, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas deben ser propietarias de una cosa común. No tiene que haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de dividir la cosa común, tanto individual, por un único copropietario, que podrá instar el procedimiento judicial para la extinción del bien común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominio impuesto transmisiones patrimoniales - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un letrado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un pacto beneficioso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha llegado a un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más rápida para la supresión del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento legal de separación de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se tenga la sentencia que establezca la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Decisiones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
Básicamente, el abogado asesorará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se empezará un proceso judicial que concluirá con la subasta del inmueble.
De igual modo, acompañamos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como sucede a menudo con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha adquirido el bien de manera íntegra, debido a que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a un tercero, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de realizar la separación.
En las cuestiones de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de uso tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Disolución de condominio impuesto transmisiones patrimoniales - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y necesitas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio mediante un proceso legal, así como orientación para las actuaciones jurídicas derivadas, ponte en contacto con nuestro bufete.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos comentado anteriormente, el derecho a disponer libremente de la parte alícuota del bien común puede quedar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los copropietarios. En caso de la ausencia pacto, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular tendrá la opción de ejercer su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos indicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por dividir la cosa común, para poder analizar de manera exhaustiva todas las vías posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre indicamos que os anticipéis a que aparezca el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.