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Disolución de condominio hipoteca - VMS Abogados
Tenemos que considerar el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el art. 399 del Código Civil estipula que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden disponer libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos en consideración cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida creada sobre un bien. Para lograr la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su división libremente, ya que no existe necesidad de permanecer en el régimen de copropiedad de manera permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del copropietario en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son las principales causas de supresión de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no existe obligación de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no hay atribución completa a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se vende la propiedad y se distribuye el valor entre todos los titulares.
Con lo cual, para proceder a la supresión del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia varias personas tienen que ser titulares de un bien común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber voluntad de separar la cosa común, tanto individual, por un solo copropietario, que podrá solicitar el procedimiento judicial para la extinción de la cosa común, o tiene que haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominio hipoteca - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la división de la cosa común. Una vez alcanzado un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de la cosa común, se debe interponer el procedimiento legal de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se seguirán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Básicamente, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un pacto entre los cotitulares, se iniciará un procedimiento legal que provenientes con la subasta del inmueble.
Igualmente, guiamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma conjunto, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la partición.
En materia de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Disolución de condominio hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el titular de una cosa fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca muy bien las razones que originan la situación de copropiedad, y necesitas un servicio de asistencia específico para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento legal, así como orientación para las acciones judiciales derivadas, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos mencionado anteriormente, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede estar ceñido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los copropietarios. En caso de que no se alcance un pacto, la acción no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, según lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá ejercitar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre indicamos que os adelantéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.