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Disolución condominio divorcio - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diversas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el art. 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos en consideración en qué consiste un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida establecida sobre una propiedad. Para lograr la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su división libremente, debido a que no hay necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad de forma permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se debe matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del valor recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la propiedad común acorde con la participación del copropietario en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de cosas indivisibles, si no existe atribución en su conjunto a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se reparte el valor entre todos los titulares.
Por tanto, para proceder a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de dividir el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que podrá instar la acción judicial para la disolución del bien común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución condominio divorcio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un pacto ventajoso sobre la separación de la cosa común. Cuando se ha alcanzado un acuerdo se procede a la citación con el notario para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de el bien común, se tiene que interponer el procedimiento judicial de separación de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se tenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se seguirán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En términos generales, el abogado asesorará en el proceso para que los copropietarios del bien común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un proceso judicial que terminará con la subasta del inmueble.
De igual modo, asesoramos en el resto de las actuaciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como sucede con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y posicionar como garante a la persona que ha adquirido el bien de manera conjunto, ya que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a otra persona, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de hacer la separación.
En materia de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Disolución condominio divorcio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando ambos son titulares de un bien común.
Si precisas de un profesional que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, negociar con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales derivadas, contacta con nuestro despacho.
Debemos tener presente que, tal y como hemos dicho antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede estar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un pacto de los cotitulares. En caso de que no se alcance un pacto, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, en base a lo dispuesto por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario podrá hacer uso de su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para recurrir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por dividir la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todas las vías posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os anticipéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.