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Contrato de arras local comercial - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal concedida como garantía para la firma de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más habitual es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se establecen la mayoría de las condiciones que compondrán el futuro contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se fijan las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las cláusulas determinadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante evidente, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de asuntos, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y muchas veces recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden causar quebraderos de cabeza a las partes que lo suscriben, perjudicando a nuestro patrimonio de tal manera que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una infracción del contrato.
VMS lleva más de 10 años resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las disposiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras local comercial - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que llevamos a cabo los abogados expertos en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a las tareas que practica el ámbito de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y contratos.
Sin embargo, trataremos de desglosar tareas específicas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la compra de un bien inmueble:
- Existe una parte de recopilación de papeleo: solicitar información registral del inmueble es obligatorio, entre otras cosas, para describir la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la compra de la vivienda.
- Debemos analizar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué requisitos vamos a ofrecer a ambas: tiempos, método de pago, circunstancias que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las funciones que más delicadeza requieren es la redacción de las condiciones que puedan influir en el cumplimiento o no de lo dispuesto en el contrato, esto es, tenemos que tomar en consideración aquellos casos que puedan suponer para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de vender previamente una vivienda. Esta cuestión deberá ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no resulte forzoro constituir y formalizar la compra sobre el inmueble.
Además, en caso de violación de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores tratar de llegar a un acuerdo de forma extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, e intentar impedirle un procedimiento judicial con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no posee.
Contrato de arras local comercial - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya recogido en el la legislación española y que tenemos a bien repetir aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Pues bien, parece obvio la razón para contratar a un profesional: para evitar un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el importe de la vivienda que deseemos adquirir, puede llegar a cuantías que impliquen un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento apropiado para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, nos gustaría hacer hincapié en la relevancia de acudir a un abogado especialista en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de infracción que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que resulta fundamental contactar con un profesional que sepa qué justificaciones emplear cuando haya lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para evitar dañarnos.
Por esta razón, en el presente artículo, os aconsejamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.