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Contrato de arras compra de vivienda - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal concedida como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más habitual es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se incluyen la mayor parte de las condiciones que formarán el futuro contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no cumplir o no haber acatado las condiciones fijadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si infringimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día este tipo de cuestiones, dado que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen dificultades con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden causar quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por cometer un quebrantamiento del contrato.
Nuestro despacho lleva más de una década resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una gran pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras compra de vivienda - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desempeñamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a aquellas funciones que ejerce el ámbito de derecho civil que estudia la parte de deberes y contratos.
No obstante, intentaremos desgranar funciones concretas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la adquisición de un bien inmueble:
- Existe una parte de recopilación de papeleo: pedir información registral del inmueble es básico, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, posteriormente, la compra del inmueble.
- Tenemos que analizar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué condiciones vamos a ofrecer a ambas: plazas, forma de pago, circunstancias que pueden suspender o condicionar la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de incumplimiento del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las actuaciones que más miramiento necesitan es la preparación de las cláusulas que puedan afectar al desempeño o no de lo reflejado en el contrato, esto es, debemos tomar en consideración aquellos casos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de vender previamente un inmueble. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio proceder y formalizar la compra sobre el inmueble.
Además, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras funciones intentar llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En resumen, la función más importante a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, y tratar de impedirle un proceso judicial con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no tiene.
Contrato de arras compra de vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que queremos repetir aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Pues bien, parece evidente por qué contratar a un abogado: para prevenir un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el importe del inmueble que deseemos comprar, puede ascender a cuantías que conlleven un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Con lo cual, el momento oportuno para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación legal. Sin embargo, queremos hacer hincapié en la relevancia de contratar a un abogado especialista en arras de forma previa a firmar ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de infracción que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que es fundamental contactar con un abogado que conozca qué razones emplear cuando haya vacíos en el contrato de arras de manera que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para impedir perjudicarnos.
Por este motivo, en este post, os recomendamos contactar con un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, posteriormente, os obligue a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.