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Contrato de arras alquiler local - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal concedida como depósito para la firma de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más común es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se establecen la mayor parte de los requisitos que compondrán el posterior contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se recogen las consecuencias y/o penalizaciones por no llevar a cabo o no haber acatado las condiciones establecidas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para las personas que no expertas, de qué puede suceder si incumplimos alguna de las condiciones en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de cuestiones, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y a menudo acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden ocasionar quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por cometer una violación del contrato.
Nuestro despacho lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una importante pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las disposiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras alquiler local - Características de nuestro servicio
Las labores que desarrollamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas tareas que ejerce la parte de derecho civil que analiza la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desgranar funciones específicas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la adquisición de una vivienda:
- Hay una parte de recopilación de documentación: pedir información registral de la vivienda es obligatorio, entre otras cosas, para identificar la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué cláusulas vamos a ofrecer a ambas: tiempos, método de pago, casos que pueden anular o condicionar la compraventa, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las labores que más miramiento requieren es la preparación de las condiciones que puedan afectar al cumplimiento o no de lo estipulado en el contrato, esto es, debemos tomar en consideración aquellos casos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta con anterioridad un inmueble. Esta cuestión tendrá que ser recogida en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no resulte obligatorio constituir y formalizar la compraventa sobre el inmueble.
Además, en caso de violación de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras obligaciones tratar de negociar de manera extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En resumen, la tarea de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, e intentar evitarle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía que no posee.
Contrato de arras alquiler local - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado experto radica, precisamente, en lo ya especificado en el la legislación española y que tenemos a bien repetir este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Teniendo esto en cuenta, resulta evidente la razón para contratar a un profesional: para prevenir un perjuicio económico que entrañe una pérdida patrimonial que, a veces, y teniendo en cuenta el importe del inmueble que queramos adquirir, puede ascender a cantidades que impliquen un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento apropiado para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación legal. No obstante, queremos hacer hincapié en la importancia de contratar a un abogado especialista en arras de forma previa a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes recurran a nuestro despacho una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de infracción que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible contactar con un profesional que conozca qué razonamientos utilizar cuando haya vacíos en el contrato de arras de manera que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Por esta razón, en el presente post, os aconsejamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os obligue a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.