Sentencia por vicios ocultos vivienda: Justicia ordena devolución de más de 23.000 euros al comprador de una vivienda por vicios ocultos. Un hombre compró una vivienda en Blanes. Después de esa compra, se descubrió que la vivienda tenía aluminosis (patología que afecta a la durabilidad del hormigón, aumentando su porosidad y reduciendo su resistencia, lo cual puede comprometer la estabilidad del edificio), un defecto oculto que las vendedoras conocían y trataron de ocultar realizando obras.

En base a esto, el hombre presentó una demanda. En dicho escrito se reclamaba la reducción de 56.533,11 euros de la cuantía principal.

Las demandadas, antiguas dueñas de ese inmueble, negaron la existencia de un vicio oculto, argumentando que las vigas del edificio no representaban problemas relacionados con el cemento aluminoso y que las obras realizadas fueron para reparar daños del agua. Además, alegaban que no había pruebas suficientes como para pedir tal reducción de cantidad.

En febrero, un Juzgado de Primera Instancia de Blanes desestimó la demanda del comprador al considerar que no se había probado la existencia de vicios ocultos ni el importe de la reducción del valor del inmueble en caso de que estos hubieran existido.

El comprador, ante esto, decidió recurrir en apelación ante la Audiencia Provincial de Gerona. El recurso se basó en «un error en la valoración de la prueba frente a dictámenes contradictorios que no han sido valorados conforme a las normas de la sana crítica, pues del dictamen pericial que aportó se desprende la existencia de los vicios ocultos reclamados» y que su importe, «se justifica mediante el presupuesto efectuado por el propio perito, sin que el perito de la parte contraria haya podido desvirtuar con su informe ni uno ni otro extremo».

Sentencia por vicios ocultos vivienda: sentencia nº700/2023, de 23 de septiembre

La Audiencia, en su sentencia nº700/2023, de 23 de septiembre, aclara que la compraventa realizada a partir del 1 de enero de 2018 no se rige por los artículos 1474 y siguientes del Código Civil sobre saneamiento por vicios ocultos. En este caso, se aplicaría la normativa sobre la falta de conformidad, los artículos 621-10 y siguientes del Código civil de Cataluña, ya que el inmueble sita allí. Se establece que el vendedor es responsable del bien, así como de cualquier defecto que no haya informado al comprador, independientemente de si el vendedor los conocía o no. Igualmente, el vendedor no será responsable de los defectos que el comprador conocía o que no podía ignorar al firmar el contrato de compraventa. El vendedor sólo sería responsable en casos de que ocultara algo de manera dolosa, con negligencia grave o falta de conformidad

El tribunal valoró los dictámenes de dos peritos. Uno realizó una cata en el techo de la primera planta y razonó que las vigas estaban hechas de cemento aluminoso.

Los magistrados explicaron que la presencia de cemento aluminoso en sí no es una patología, pero puede causar problemas estructurales.

Por otro lado, el segundo perito encontró en la planta baja un alto deterioro en las viguetas de cemento aluminoso, lo que llevó a reforzar la estructura. El tribunal concluyó que no existía un defecto que constituyera un vicio oculto en esta planta.

En la primera planta, el perito del comprador detectó fisuras en el cemento de las viguetas, además de oxidación. El otro perito admitió una reducción en la sección del acero interior pero no le dio importancia. Pero, sí señaló la necesidad de saneamiento.

En la segunda planta, el arquitecto de la parte demandada indicó que las vigas no eran del mismo material y, por ende, no contenían ni fisuras ni defectos. La Audiencia concluyó que si existía una patología de degradación en las viguetas de cemento aluminoso en la primera planta.

La Audiencia señaló que la ausencia de un diagnóstico completo de la estructura, recomendada por el perito del demandante de su informe, impedía confirmar que las mediciones realizadas reflejaran la realidad de la reparación necesaria debido al defecto. Debido a esto, no se pudo usar la valoración de este perito para determinar la reducción del precio.

El tribunal acabó decidiendo que la reducción del precio por falta de conformidad del inmueble ascendía a 23.100 euros, cantidad que las demandadas deben devolver al cliente.