Demanda de desahucio por falta de pago. El impago del alquiler es una de las situaciones más complicadas a las que se enfrentan los arrendadores hoy en día. Y, a pesar de los intentos de resolución amistosa por parte de los propietarios, muchos inquilinos morosos siguen ocupando la propiedad sin saldar sus deudas.
Generalmente, los propietarios no quieren llegar a la vía judicial y prefieren intentar solucionar el problema por la vía extrajudicial. Sin embargo, si llevas varios meses en esta situación y el inquilino no responde a tus requerimientos, puede que la única manera de recuperar el control de tu vivienda sea interponer una demanda de desahucio por falta de pago.
Un proceso legal que, además de tener un gran impacto emocional y económico, también exige un estricto cumplimiento de los plazos y procedimientos a seguir.
Por eso, para asegurarte de que el problema se resuelva lo antes posible, a continuación te explicamos detalladamente todo lo que necesitas saber para poner la demanda, cuáles son los aspectos legales más importantes y los costes del procedimiento.
¿Qué es la demanda de desahucio?
La demanda de desahucio es un procedimiento judicial que permite al arrendador solicitar la restitución de su propiedad ante la falta de pago del alquiler.
Normalmente, se presenta en los juzgados de primera instancia del municipio en el que se ubique la propiedad y lo que se busca es que el juez ordene la expulsión del inquilino moroso para poder recuperar la posesión del inmueble y, si es posible, también las rentas adeudadas.
Aunque el impago de la renta suele ser la causa más habitual, existen también otras razones por las que un arrendador puede iniciar este proceso, como la finalización del contrato de arrendamiento o la ocupación.
Un procedimiento que incluye varios pasos: la presentación de la demanda, la notificación al inquilino, la posibilidad de oposición y, finalmente, el lanzamiento o desalojo del inmueble.
¿Cuál es la finalidad de la demanda de desahucio por impago de alquiler?
El principal objetivo de la demanda de desahucio por impago de alquiler es permitir al arrendador recuperar la posesión de su propiedad. Pero también puede incluirse la reclamación de las rentas impagadas, lo que significa que el propietario puede solicitar tanto la devolución de la posesión del inmueble como el cobro de las cantidades adeudadas.
Este tipo de demanda se encuentra regulada por la Ley de Enjuiciamiento Civil y debe ser resuelta a través de un juicio verbal, un procedimiento más rápido y directo que el juicio ordinario. Sin embargo, es importante que el propietario se asegure de que la demanda se presenta correctamente y de que se cumplen todos los plazos establecidos para evitar que el proceso se retrase o sea invalidado.
La demanda de desahucio con la nueva ley
Con la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda 12/2023, se han introducido cambios importantes en el proceso de desahucio:
- Situación de vulnerabilidad del inquilino: si el inquilino se encuentra en una situación económica vulnerable y el propietario es un gran tenedor, deberá acreditar este hecho y, en algunos casos, intentar un proceso de mediación antes de interponer la demanda de desahucio.
- Residencia habitual: si la vivienda que se va a desahuciar es la residencia habitual del inquilino, debe indicarse en la demanda.
- Mediación previa: si el demandante es un gran tenedor, debe demostrar que se ha intentado llegar a un acuerdo extrajudicial antes de presentar la demanda.
Lo que debes tener en cuenta sobre la demanda de desahucio por falta de pago
Antes de interponer una demanda de desahucio por falta de pago, es importante tener en cuenta ciertos detalles que pueden influir en el desarrollo y en la resolución del proceso:
- Enervación del desahucio: es necesario especificar si existe la posibilidad de que el inquilino evite el desahucio si paga la deuda pendiente antes de la fecha de lanzamiento.
- Condiciones de pago: en la demanda de desahucio, el arrendador puede proponer un acuerdo al inquilino, como la exención total o parcial de la deuda, siempre y cuando el inquilino desaloje la propiedad dentro del plazo establecido.
- Gastos adicionales: si se llega al lanzamiento, el propietario deberá pagar a un cerrajero para proceder al desalojo del inmueble.
¿Cómo se presenta una demanda de desahucio por falta de pago?
Los pasos a seguir para interponer una demanda de desahucio son los siguientes:
- Determinar la jurisdicción: la demanda debe presentarse en el juzgado correspondiente de la localidad donde se encuentra la propiedad. Si hay varios juzgados en el mismo municipio, será necesario acudir a la oficina de reparto para que asignen nuestro caso al juzgado adecuado.
- Reunir la documentación necesaria: el propietario debe presentar toda la documentación para respaldar su reclamación, como el contrato de arrendamiento, los justificantes de impago y cualquier comunicación previa, como los burofaxes que se hayan enviado al inquilino.
- Firma de abogado y procurador: la demanda debe estar firmada por un abogado y un procurador. Ambos profesionales son necesarios para la presentación de la demanda ante el tribunal.
- Presentar la demanda: una vez reunida toda la documentación y firmada la demanda, debe presentarse en el juzgado competente.
¿Qué debe aparecer en la demanda de desahucio por falta de pago?
Para que sea válida y admitida en los juzgados, la demanda de desahucio por impago tiene que incluir la siguiente información:
- Datos del propietario e inquilino: deben especificarse los datos personales y de contacto tanto del arrendador como del arrendatario.
- Fundamentos legales: la demanda debe explicar de forma clara los motivos por los que se solicita el desahucio y el pago de las rentas impagas.
- Contrato de arrendamiento: deberemos adjuntar una copia del contrato firmado por ambas partes. Si no hubiera contrato formal, deberemos aportar pruebas alternativas que demuestren la relación de arrendamiento.
- Requerimiento de pago previo: si se ha enviado un burofax o algún otro documento de reclamación, también debe incluirse en la demanda como prueba de que se ha intentado solucionar el problema antes de llegar al juicio.
- Cantidad de la deuda: si se está reclamando también la cantidad adeudada de las rentas impagadas, esta debe ser claramente indicada en el texto de la demanda.
- Justificantes de la deuda: si el inquilino tuviera otras deudas, como facturas de suministros sin pagar, también deberán incluirse junto con la demanda.
¿Cuánto cuesta un desahucio por impago de alquiler?
El coste de una demanda de desahucio puede variar en función de la complejidad del caso y de los profesionales que intervengan en el procedimiento. No obstante, en términos generales, pueden desglosarse de la siguiente manera:
- Honorarios de abogado: aproximadamente entre 400 y 500 euros.
- Honorarios de procurador: en torno a los 300 euros, dependiendo del valor del alquiler.
- Coste del cerrajero: al menos 80 euros, aunque el precio puede ser mayor dependiendo de las circunstancias.
Además, si se trata de una empresa, se deben pagar tasas judiciales adicionales de unos 150 euros.
¿Cuánto tiempo tarda una demanda de desahucio?
Actualmente, el plazo medio para resolver una demanda de desahucio por falta de pago del alquiler es de 8 a 12 meses, aunque este plazo puede alargarse si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Dependiendo fundamentalmente de la carga de trabajo del juzgado y de si el inquilino se opone al desahucio.
