Contrato de arrendamiento de vivienda: un contrato de arrendamiento de vivienda es un contrato en el que el propietario entrega al inquilino una vivienda durante un periodo de tiempo determinado, teniendo el uso y disfrute del mismo a cambio del pago de una renta mensual. Un documento legal que sirve para que ambas partes puedan protegerse si surgieran desacuerdos o se produjeran incumplimientos por la otra parte.

Precisamente por ello, es aconsejable incluir una serie de cláusulas en las que se recoja toda la información importante que permita a las dos partes asegurarse de que sus intereses se encuentran protegidos.

Es cierto que un contrato de arrendamiento verbal es totalmente legal y válido, pero en VMS Abogados siempre recomendamos dejarlo todo por escrito, de manera que las cláusulas pactadas entre el inquilino y el propietario queden patentes, evitando así posibles problemas en el futuro.

¿Qué cláusulas son obligatorias en un contrato de arrendamiento de vivienda?

Una cláusula es una sección que se incluye dentro del contrato, estableciendo una condición particular a la que tienen que acogerse las partes firmantes. Con lo cual, cada una de ellas es una obligación concreta que debe cumplir alguna de las dos partes.
En la actualidad, no existe un formato de contrato preestablecido, sino que su contenido es pactado entre las partes y redactado libremente. Las cláusulas no pueden imponer obligaciones con las que alguna de las partes no esté de acuerdo y siempre deben ajustarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cualquier contrato que incluya cláusulas que vayan en contra de lo recogido en la LAU, será considerado nulo.

No obstante, hay que diferenciar entre cláusulas nulas y perjudiciales para el inquilino. Y es que no todo lo que es perjudicial para el inquilino es ilegal o nulo. Algunas de las cláusulas nulas más habituales son los falsos arrendamientos de temporada, el obligado cumplimiento del arrendatario de más de 6 meses, el acceso libre del casero a la vivienda, una mala interpretación del deber de conservación de la vivienda o la obligación de pagar la renta por adelantado.

En cualquier caso, hay que decir que hay determinados datos que siempre deben aparecer en cualquier contrato de arrendamiento de vivienda:

• Nombre completo y datos de todos los inquilinos.
• Datos de la vivienda.
• Duración del contrato y penalizaciones.
• Precio del alquiler.
• Establecer qué reparaciones tiene que pagar el arrendatario.
• Condiciones de la vivienda.
• Fianza.

Contrato de arrendamiento de vivienda: ¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración mínima del contrato es de 5 años, incluyéndose además una prórroga tácita de 3 años para personas físicas, a menos que alguna de las partes comunique su intención de no renovarlo. Incluso pueden pactarse más años si así lo acuerdan ambas partes. En caso de que no quiera prorrogarse, el propietario tendrá 4 meses para notificarlo, mientras que el inquilino contará con 2 meses.

En cualquier caso, si ya han transcurrido 6 meses, el inquilino puede rescindir el contrato. Eso sí, es necesario que se dé aviso al propietario al menos un mes antes o esperar a que se cumpla un año.

¿Y si el propietario necesita recuperar la vivienda?

Si el arrendador demuestra la necesidad de recuperar la vivienda durante el primer año de contrato, podrá hacerlo, pero si no la ocupara en un plazo de 3 meses como máximo, el inquilino podrá volver a vivir en ella y pedir una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedara por cumplir, algo que debe quedar recogido en el contrato.

¿Cuándo se convierte en indefinido un contrato de alquiler?

Un contrato de alquiler se convierte en indefinido cuando no se ha establecido ninguna fecha de finalización concreta. Esto quiere decir que el contrato sigue vigente hasta que algunas de las partes decida rescindirlo a través de la pertinente notificación. Son válidos en algunos países y, aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 los permitía en España, a partir del Real Decreto-Ley 2/1985, dejaron de estar vigentes.

No obstante, hay que destacar que existe jurisprudencia al respecto. Según la doctrina legislativa, si un contrato de alquiler establece que se firma por tiempo indefinido, será como si no se hubiese establecido ningún plazo. La cuestión es que, como hemos visto antes, el plazo es una de las cláusulas que deben incluirse en un contrato de arrendamiento de vivienda. Con lo cual, no sería posible llevar a cabo contratos indefinidos. Si se establece como tal, la interpretación es totalmente contraria, como si nunca hubiera existido.

¿Quién paga los gastos del contrato de alquiler?

En un contrato de arrendamiento de vivienda cada parte tiene unas obligaciones que atender. En el caso de los gastos de gestión inmobiliaria o de papeleo, es el arrendatario el que debe pagar los costes que se generen. Y, del mismo modo, también debe correr con los gastos de la comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, y con los impuestos y tasas a menos que se haya acordado algo distinto en el contrato.

En cambio, es el inquilino, normalmente, el que debe hacerse cargo del pago de la luz, el agua, el teléfono y el gas, etc. No obstante, ambas partes pueden acordar en el contrato que sea el propietario el que pague estos servicios, quedando incluidos en el pago de la renta, por ejemplo.