Contrato de arras. A la hora de comprar una propiedad, ya sea una vivienda, un local o cualquier otro tipo de inmueble, es habitual que el acuerdo sea formalizado a través de un contrato de arras, donde se establecen las bases para la futura compraventa y las consecuencias en caso de que alguna de las partes incumpla lo pactado.

Por eso, para evitar sorpresas desagradables, es fundamental entender cómo funciona y cómo se adapta a las diferentes circunstancias. En este sentido, a continuación, te explicamos qué es un contrato de arras, qué papel juega dentro del proceso de compraventa de bienes inmuebles y qué elementos clave debe contener.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de una propiedad, donde ambas partes se comprometen a llevar a cabo la compraventa del inmueble en un plazo concreto.

Pero también se establecen otras condiciones importantes, como el precio final de la propiedad, los plazos para formalizar la compraventa y la forma en que se realizará el pago, así como las consecuencias en caso de incumplimiento.

De esta forma, se garantiza que ambas partes están comprometidas con la transacción y que no podrán retractarse sin asumir consecuencias. Si el comprador decide no continuar adelante con la compra, pierda el dinero entregado como arras. Mientras que si es el vendedor el que no cumple con el acuerdo, generalmente tendrá que devolver el doble de la cantidad entregada por el comprador.

Para formalizar el compromiso, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor, generalmente un porcentaje del precio total de la propiedad que se descuenta del precio final de la compraventa cuando se lleva a cabo. Lo que se conoce como arras o señal.

Importancia del contrato de arras en bienes raíces

Con la firma del contrato de arras, ambas partes asumen un compromiso firme de realizar la compraventa, evitando que otros compradores puedan adelantar su oferta y adquirir el inmueble mientras todavía se está negociando.

Así pues, el contrato de arras actúa como un «bloqueo» que garantiza que ambas partes continuarán adelante con la operación, siempre y cuando no surjan problemas imprevistos.

Pero también permite establecer las condiciones bajo las cuales las partes se comprometen, lo que resulta crucial para evitar conflictos debido a malentendidos o a incumplimientos de una de las partes.

Elementos clave en un contrato de arras

Al tratarse de un acuerdo legal, el contrato de arras debe contener una serie de elementos que garanticen su validez y eficacia:

1. Identificación de las partes. El contrato debe incluir los datos completos de las partes involucradas para que no haya dudas sobre quién es el comprador y quién es el vendedor: nombre, apellidos, identificación (DNI o NIE), así como la dirección de las partes. Además, deben incluirse los datos del inmueble que se va a vender: dirección, descripción, referencia catastral, y si existe alguna carga o gravamen (hipotecas, embargos, etc.).
2. Precio de la compraventa y forma de pago. El contrato debe especificar el precio acordado para la compraventa y la forma de pago, incluyendo no solo el monto total, sino también el importe que se entregará como arras (o señal). La cantidad entregada como arras suele ser un porcentaje del precio final, generalmente en torno al 10%, aunque puede variar según lo acordado entre las partes.
3. Plazo para formalizar la escritura. Otro elemento esencial es el plazo acordado para formalizar la compraventa ante notario y firmar la escritura pública. El contrato debe incluir la fecha, la hora y lugar en el que se llevará a cabo la firma, y también qué ocurre si alguna de las partes no comparece.
4. Consecuencias del incumplimiento. Es importante que el contrato deje claro cuál es la penalización en caso de incumplimiento. Dependiendo del tipo de arras (confirmatorias, penitenciales o penales), las consecuencias del incumplimiento pueden variar, como perder la cantidad entregada o devolver el doble de la misma.
5. Otros detalles. El contrato debe incluir información sobre los gastos relacionados con la escritura de compraventa (notario, registro, impuestos), así como la forma en que se notificará a las partes la firma de la escritura. Además, debe especificarse si las arras pueden prorrogarse y las condiciones para ello.

Tipos de contratos de arras

No todos los contratos de arras son iguales. Existen diferentes tipos de arras, cada uno con sus propias implicaciones y consecuencias legales en caso de incumplimiento. Los tres tipos más comunes son los siguientes:

• Arras confirmatorias. Las arras confirmatorias son las más comunes y se consideran un anticipo del precio final de la compraventa. En este tipo de contrato, las partes confirman su compromiso de cumplir con el acuerdo y formalizar la compraventa en el plazo establecido. Si alguna de las partes no cumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o romperlo, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
• Arras penitenciales. El comprador entrega una cantidad de dinero como señal y garantía del contrato. En caso de que el comprador se eche atrás, perderá el dinero entregado como arras. Si es el vendedor quien decide no seguir adelante con la venta, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad entregada.
• Arras penales. Las arras penales tienen como objetivo garantizar el cumplimiento del contrato. Si alguna de las partes incumple, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, además de la compensación económica que se haya pactado. Este tipo de contrato implica una penalización económica, pero las arras no se consideran un anticipo del precio de la compraventa.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

Aunque no es obligatorio firmar un contrato de arras, si es altamente recomendable, ya que aporta seguridad tanto al comprador como al vendedor, estableciendo un compromiso formal de realizar la compraventa y especificando las consecuencias en caso de incumplimiento.

¿Cuánto dinero se suele dar en un contrato de arras?

El dinero entregado como arras suele ser entre el 5% y el 10% del valor de la compraventa, aunque esto depende de lo que acuerden las partes. En cualquier caso, esta cantidad se descontará del precio total de la propiedad en el momento de la firma de la escritura.

¿Qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás después de firmar un contrato de arras?

Dependiendo del tipo de arras, si el comprador se echa atrás puede perder las arras. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de la cantidad entregada por el comprador. Además, pueden reclamarse daños y perjuicios según lo pactado en el contrato.

¿Se puede prorrogar un contrato de arras?

Sí, un contrato de arras puede prorrogarse siempre que ambas partes estén de acuerdo. Dicha prórroga debe formalizarse por escrito, estableciendo un nuevo plazo y las condiciones que se apliquen.