Contrato de arrendamiento de temporada. Aunque parezcan similares, el contrato de arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual no son lo mismo. Pero ¿en qué se distingue exactamente? ¿Qué implicaciones tiene para el arrendador y para el inquilino? Si estás pensando en alquilar o arrendar un inmueble de forma temporal a continuación te lo explicamos con todo detalle.

¿Qué es un arrendamiento de temporada?

Aunque a veces se usa como sinónimo del alquiler vacacional, en realidad, el arrendamiento de temporada es un contrato en el que el inquilino alquila un inmueble por un tiempo limitado, relacionado con una causa concreta y no para establecer su residencia habitual.

Por ejemplo, un profesor universitario que imparte clases durante seis meses en otra ciudad, un trabajador que es trasladado temporalmente a una delegación o una familia que alquila un apartamento en la playa para pasar el verano.

¿Y cuánto puede durar? La ley no establece un límite exacto, pero cuidado. Si el arrendamiento va encadenando prórrogas o supera ciertos umbrales, puede considerarse fraudulento y reconducirse como arrendamiento de vivienda habitual.

¿En qué consiste un contrato de arrendamiento de temporada?

Este contrato recoge por escrito la voluntad de las partes de alquilar un inmueble por un tiempo determinado debido a una causa justificada y ajena a la necesidad permanente de vivienda.

Lo habitual es que la duración no exceda de varios meses, entre 3 y 6 suele ser lo más común. No obstante, las partes pueden fijar libremente el plazo del alquiler.

¿Dónde se regula el arrendamiento de temporada?

El contrato de arrendamiento de temporada queda encuadrado dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero no en su artículo 2, que se refiere a viviendas habituales, sino en el artículo 3.2, que contempla los contratos de uso distinto del de vivienda.

Este apartado menciona expresamente los “arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada”, sea cual sea: verano, invierno o por causas laborales, docentes o similares.

No están sujetos a las obligaciones del arrendamiento de vivienda habitual, como el plazo mínimo de 5 años o la prórroga obligatoria, pero deben cumplir con unas condiciones muy estrictas para tener plena validez.

¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento de temporada?

Un contrato de arrendamiento de temporada bien hecho debe ser claro y contener, como mínimo, los siguientes elementos:

• Datos del arrendador y del arrendatario: con identificación completa y dirección.
• Identificación del inmueble: ubicación, descripción y características básicas.
• Duración del contrato: debe especificarse con fecha de inicio y final.
• Motivo de la temporalidad: trabajo, estudios, tratamiento médico, etc.
• Renta: importe mensual, forma de pago y posibles actualizaciones.
• Fianza: importe y condiciones de devolución.
• Cláusulas adicionales: como la posibilidad de prórroga, condiciones de rescisión, uso permitido del inmueble, etc.

Importante: si no se justifica adecuadamente la causa que motiva el carácter temporal, ese contrato puede ser impugnado y considerado como contrato de vivienda habitual, con todo lo que eso implica en derechos para el inquilino.

¿Cuáles son los derechos y obligaciones en un arrendamiento de temporada?

Aunque se trata de un contrato más flexible que el de vivienda habitual, arrendador y arrendatario tienen deberes importantes que cumplir. Cualquier incumplimiento puede suponer la resolución del contrato.

Obligaciones del arrendador

• Entregar el inmueble en condiciones de habitabilidad.
• Realizar las reparaciones necesarias (salvo las menores por uso ordinario).
• Respetar el plazo pactado.

Obligaciones del arrendatario

• Pagar la renta y otros gastos acordados de forma puntual.
• Utilizar el inmueble según lo acordado (por ejemplo, no subarrendar si no está autorizado).
• Conservar la vivienda adecuadamente y comunicar al propietario cualquier daño o necesidad de reparación.

¿Se puede pedir fianza en un contrato de arrendamiento de temporada?

Sí, y no solo se puede, sino que, tal como establece el artículo 36 de la LAU, es obligatorio. En los contratos de uso distinto al de vivienda, como el de temporada, la fianza mínima obligatoria es de dos mensualidades de renta.

Esta fianza sirve como garantía frente a posibles desperfectos o impagos y debe devolverse al finalizar el contrato, descontando los daños imputables al arrendatario en caso de que corresponda.

Además, muchas comunidades autónomas obligan a depositar esta fianza en un organismo oficial, por lo que es conveniente consultar la normativa.

¿Cuándo termina el arrendamiento de temporada?

Por lo general, el arrendamiento de temporada termina cuando expira el plazo pactado. Salvo que ambas partes lo acuerden expresamente, no hay prórrogas automáticas. Sin embargo, puede resolverse antes por causas legales como:

• Impago de la renta o fianza.
• Realización de actividades molestas o ilícitas.
• Daños en el inmueble.
• Subarriendo no autorizado.

Jurisprudencia y problemática práctica sobre los arrendamientos de temporada

A lo largo de los años, los tribunales han tenido que pronunciarse sobre abusos en el uso de estos contratos. Y es que muchos propietarios los utilizan como vía para eludir la regulación del alquiler habitual, beneficiándose de una mayor libertad contractual (sobre todo para aumentar los precios y evitar prórrogas).

Debido a ello, en algunos casos, la jurisprudencia ha determinado que ciertos contratos de temporada eran simulaciones y los ha reconvertido en contratos de vivienda habitual, con todos sus efectos: duración mínima, limitaciones a la renta, etc.

De ahí la importancia de documentar bien la causa temporal y justificarla debidamente en el contrato. Como mínimo, debe incluirse:

• Motivo concreto del arrendamiento.
• Conexión con la duración pactada.
• Posibilidad de prueba documental (como matrícula universitaria, contrato de trabajo temporal, etc.).

Cambios en los arrendamientos de temporada

Con la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, muchos propietarios han trasladado sus inmuebles de uso residencial a la modalidad de alquiler de temporada para evitar:

• Control de rentas.
• Duración mínima obligatoria.
• Prórrogas automáticas.

En respuesta, el Ejecutivo ha anunciado medidas urgentes, como una modificación del artículo 3 de la LAU, que obligará a justificar con detalle la causa de temporalidad, y la creación de una Plataforma de Registro Único para controlar los alquileres de corta duración (también por exigencia del Reglamento Europeo 2024/1028).

Además, se está tramitando una proposición de ley (122/000119) para modificar de fondo los artículos 2 y 3 de la LAU, y añadir un nuevo artículo 9 bis que impone límites a la duración (máximo 6 meses) y a los contratos consecutivos.

El mensaje es claro: si no hay causa acreditada, el contrato se presume de vivienda habitual.

Entonces, ¿alquilar por temporada es todavía una opción viable?

Sí, pero es necesario hacerlo con todas las garantías. El contrato de arrendamiento de temporada sigue siendo legítimo para situaciones como trabajos temporales, cursos lectivos o vacaciones. Sin embargo, su uso indebido puede tener consecuencias legales serias.

Por eso, es muy importante que te asegures de que el contrato refleje una causa temporal clara y que todo quede perfectamente documentado.